2018年 11月 18日 星期日  
茉莉花革命和地产走势

今年以来世界最令人关注的事件,应该是北非的茉莉花革命风潮,它从突尼西亚开始,然后蔓延至埃及,目前在利比亚燃烧。其发展可谓是风起云涌,大有席卷整个北非和众多阿拉伯国家的势头。西方世界对此发展,称其为公民力量和民主的觉醒,并呼吁目前仍与反抗军较量的卡扎菲交出政权。其实,北非政局的动荡,远非民主运动这么单纯。基本的诱因是这些国家长期的高通货膨胀,高失业率和贫富不均的问题,另外,政府(埃及)长期对非主流伊斯兰教势力压制和亲美/以色列政策,地方部落利益冲突,以及当局者贪腐等因素,才是导致茉莉花革命的根本原因。这三个国家的相关统计数据是:突尼西亚,国民人均收入4159美元,失业率13.2%,通货膨胀率 4.5% ;埃及,国民人均收入2771美元,失业率9.2%,通货膨胀率 11,7 % ;利比亚,国民人均收入12062美元,失业率30%,通货膨胀率 4.5% 。这场革命在突尼西亚的导火线,是一个无牌小贩被政府取缔后,抗议政府不公而自焚,从而导致大规模的街头抗议。埃及穆巴拉克政权除了亲美和压制伊斯兰组织之外,其家族的贪腐也是令人瞠目结舌,在一个GDP仅有2000多亿美金的国家,其家族的资产据说高达700亿美金,愤慨民情的膨胀和爆发,只是时间的问题。

驾车人士这段时间可能注意到,近期油价涨势迅猛,根据统计,自2月18号以来,已经上涨了17%,而且似乎没有下降的迹象。国际原油价格最近的大幅上涨,大家都知道主要是北非(利比亚)政局动荡,内战扩大蔓延的原因。利比亚的石油产量虽然只占全球的2%, 但如果动荡持续,而且蔓延到邻近区域的其他中东产油国,其对世界石油产量和价格,将会有非常深远的影响。昨天(March 9)的国际油价已经达到了每桶104.38美金,虽然OPEC成员的科威特石油部长,曾表达它们会考虑提高产量来缓解油价。但如果中东局势长期动荡,必然持续推高国际油价,打击目前初步复苏的世界经济。经济学家一般的认识是,如果原油价格保持在美金120以下,经济仍将保持正常的增长;但如果油价高于150美金,并且持续一段时间的话,一些专家认为可能导致另一次经济危机(衰退)。本来,近期美国和全球经济的发展状况,均有正面的消息。美国劳工部上周五宣布,其失业率下降到8.9%, 新增加的工作职位达到19.2万。Goldman Sachs 的经济学家预测,全球今年第一季的经济成长率将保持6%,这甚至高出世界金融危机前的4%。这些世界经济全面复苏的趋势,能否在持续中东动荡局势下,保持其原有的步伐,仍然有待观察。回到我们关心的地产市场,相信大家都明白,世界和加拿大经济的近期发展趋势,必然与业主们和计划购房的买家的利益息息相关。地产及相关的行业,占加拿大国民经济的30% 左右,加拿大作为全球七大工业国之一,我们与美国经济的密切依赖程度,要求所有关注地产市场的朋友们,同时要留心整体经济的发展和对地产市场的具体影响。

我认为,目前中东政局的发展,以及它连带产生的经济效应,已经或者很快将影响到加拿大的房价走势和供求关系。近来加拿大食品价格的上涨或计划上涨,已经是确定的局面,Loblaws 已宣布4月1号,食品价格将上调5%;专家们的预计是加拿大2011年的食品价格将上涨5% 至7% 。食品是某个家庭的必须开支,虽然比例较国内要小,但价格的快速上涨,必然导致其开支比例增加。更为重要的是,驾车的油价开支,也是一项很高的金额,某些有工作或生意需要的人士,他们的油钱可能不少于食品的开支,油价的飞涨,意味着交通成本的增加。同时,油价是几乎所有行业的重要成本,随着油价的上涨,绝大部分产品和服务的价格,可预期将同步上调。在这种情况下,如果收入没有相应增加,计划置业者在购房预算上,可能需要重新调整,即使首期房款无问题,可能因为其他家庭开支的增加,而无法应付每月的房贷款,需要暂时搁置购房计划,导致整体购房需求减少,从而压抑到房价的涨幅。 同时,由于通货膨胀的压力,中央银行可能有加快调整利率的压力,将升息步伐加快,这将必然产生房贷成本的增加,房贷申请资格的提高,进一步减少购房者的数量。

从事物的另一个角度来看,在物价全面上涨的趋势下,房价不可能单独下滑,新房的建筑成本同样上涨,与其价格相对应的二手房也会同步上升。只是它的上涨幅度,将因为供求关系变化,房贷成本增加和通货膨胀等因素的影响,将保持一个较为温和的涨幅。这对于有经济承担能力的首次买家和换房人士而言,应该影响不大。但对于投资人士来说,由于银行借贷成本的增加,房价波动幅度的温和,市场大环境的获利回报空间变小。资深的投资者都知道,市场大幅波动的时期(升或跌),才是短期投资的理想环境。不过,对于中长期和专业地产投资者而言,仍然可以在目前的市场中物色到合适的投资标的。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 

 

 
上传: Paul
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