2018年 11月 16日 星期五  
再论地产风云和应对策略

本人上一篇文章讨论了目前地产市场上因房贷政策收紧,而对投资人和初次置业者带来的一些 冲击和困惑。文章发表后,有计划近期置业的朋友来电,希望本人根据自己的认识和经验,能够为他们建议一些抗跌性强并有增值潜力的具体区域和房型。老实说,我没有准确预测某个区域物业房价走势的能力。不过,我可以推荐一些个人认为值得考虑的区域和房型,并且与大家分享推荐的理由和依据,大家可以将它作为选房时的一个参考。在好的Location 置业,并不能保证一定都是稳赚不赔;相反,在所谓不好的区域,你也完全可能发掘到超值的物业。当然,如果你能够在好的Location, 以合理的价格买到位于名校区范围,交通和休闲设施完善,生活便利的物业,那么,你无论是自住,出租,还是投资,都将是不错的选择,可以有弹性计划的空间。

如同我过去一直强调的,影响地产市场的走向因素,除了供求关系和房价与家庭收入比之外,另外一个重要的因素,是房贷负担成本,具体而言,也就是房贷利率的高低。由于地产市场是影响到各个经济领域的核心行业,而且,对于所有负责任的政府而言,鼓励国民置业并为他们提供需要的协助,都是基本的施政目标之一。所以,各国政府一定会密切关注地产市场的发展,尽量促使它有一个平衡健康的发展。在市场出现泡沫化的过热和过于低迷时,政府一定会进行干预,绝对不会置之不理,中外皆是如此。国内近几天出台的地产降温措施(大幅提高第二套房的购房资格和首付比例),就是这种政策方向的反应,个人只是觉得如果以有无当地城市户口来区别对待,似乎不尽合理。美国政府最近针对地产市场的一项改革方向,是计划对政府扶持的“两房”:Fannie Mae 和Freddie Mac 开刀,尽量降低政府的资金和参与,鼓励更多的非政府资金投入和管理。其实,美国民主党的这项改革草案,受到了党内很多人的批评,因为提供低成本的房贷给中低层置业者,是民主党的基本政策。但因两房过去房贷审批过于宽松,再加上2008年金融危机的冲击,导致它在2008年无法继续维持,而由政府注入1500亿纳税人资金接管。以美国政府目前的财政状况而言,持续维持这个庞大的机构,的确是一个很大的挑战。

回到加拿大的政府干预机制,政府主要是通过国有的CHMC ( Canada Mortgage and Housing Corporation ) 为首期款低于20 % 房贷提供保险的方式,鼓励商业银行尽可能多的批准房贷申请,而将可能的风险由政府(也就是纳税人)承担,这类房贷约占全部房贷的30%,如果房市大幅下滑,必然有大量房贷人断供,其产生的损失,将由政府(纳税人)承担。当然,政府也会不断评估它的担保政策,避免过高的风险。最近政府将35年的房贷还款期排除保险范围之外,一方面是为遏制收入不足人士的盲目置业,同时也是为了降低CHMC的经营风险。作为直接出资的纳税人,我们应该不会反对这种措施吧。政府干预地产市场另外一个更有效且直接的方式,是通过中央银行隔夜拆借利率的调整,来影响各商业银行的房贷利率。以其产生的房贷成本高低,来为房地产市场加温或降温。

综上所述,大家可以明白,期望地产市场完全与其他商品一样,按照供求关系和自然周期的变化,而出现大涨大跌的机会,是相对较小。它与经济其他方面的相互影响太大,当地产市场有产生大幅波动的迹象(过热或过冷),而可能对整体经济产生负面影响时,政府必然会以适当的方式干预市场。大家要明白,地产市场的变化,必然影响到每一个人(包括租房者),从而影响到国民对于政府的支持程度(选票)。于公于私,政府都必须关注地产市场的变化,并在适当时机以不同的方式进行干预。所以,我一直认为,对于地产市场的分析,不能只是将它视为一个单纯的经济现象,它涉及的方面甚广,对它做中长期的准确预测是非常困难的。各个专业机构和人士对地产市场的预测,也是经常频繁的调整。目前大家对于加拿大地产市场走向的预测,仍存在一定的分歧。相当一部分机构(包括加拿大地产协会,RBC,  TD)的预测是:今后两年的房屋销量和价格,将保持一个平稳(平衡)的局面,销量可能微降(1.6%),价格可能微升(1.3%)。RBC 的经济学家Robert Hogue认为:我们将地产市场看到上近乎完美的抵充效应,2011年经济和就业改善,以及家庭收入上升的正面发展,将会与预期的房贷利率上升相互抵消。

无论地产市场处于何种市道,精明的置业者都可以发掘到优价有增值潜力的物业。Location, Location, Location 是每一个地产经纪和置业者都琅琅上口的口号。但这并不等于只要是好地段的物业,都一定会有增值潜力。在好地段进一步挑选供应量有限,价格适中的物业,是初次置业者和投资人选择的一个方向。以此标准,我认为,位于Yonge/Finch, 可以就读 McKee小学 和 Earl Haig 高中的 公寓和Condo Townhouse 值得考虑。虽然此区域有很多选择,但很多近几年落成的公寓和兴建中的楼花,业主的子女均不能就读此两校。而考虑在此区置业或租房的人士,除了看中它的交通方便,生活休闲设施齐备外,很多是要求他们的子女能够就读这两所学校。在供应量有限的现况下,这些物业的投资(出租)回报和增值空间应该是比较乐观的。以二睡房的单位来看,它目前价位大致在三十万多至五十万余左右,符合大多数初次置业者和投资人的预算。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 

 
上传: Paul
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