2018年 11月 16日 星期五  
地产市场前景唱淡?我们如何处变不惊

最近这几日,加拿大地产市场的负面消息不断,首先是 Capital Economics 的分析员 David Madani 预测,加拿大的房地产市场已有类似美国地产市场泡沫爆破前的状况,今后的几年内,房价跌幅可能高达25%,依据的原因是认为加拿大前几年的房价涨幅过高,人们在低利率下过度借贷,目前的房价与一般家庭的收入比偏高,房屋供应量超出需求;在加拿大的房贷利率上调的趋势下,必然造成房价的大幅下滑,导致银行和政府房贷机构的巨额损失,并将影响到人们的消费和整体经济。另外一个不利的消息是,加拿大的主要商业银行本周已宣布提供房贷利率,以五年的固定房贷利率为例,包括RBC, TD, CIBC在内的银行,已提高0.25,达到5.44的年利率。利率的向上调整,必然加重业主们和购房者的负担,而且将一些原来合格房贷申请人排除,因此将减少购房需求,在左右房价走向的供求关系天平上,无疑将有负面的影响。如何解读这些负面消息,对于打算买卖房屋的朋友们,是否需要或如何调整自己的计划,将是一个需要考虑的问题,本人在此提供一些个人的解读/观察和建议,供各位朋友参考。

预测加拿大房价将大幅下跌的分析,其实不是第一次出现。去年的 The Economist 杂志就已经刊登过类似的分析,认为加拿大的房价水分过大,将会有20% 以上的跌幅。这些预测,都有一些相应数据和理论作为依据,然后根据自己的经验和分析做出结论。所以,这些结论在一定的前提和假设下,都是可以成立的。但对社会经济现象的分析,完全不同于自然科学,不可以用固定的公式计算,也没有实验室进行分析观察,更为重要的是,人们的消费行为和政府的相关政策具有很大的不确定性,随时会进行调整,从而改变整个地产市场的基本面。因此,任何预测应该建立在适当的前提和正确的数据上,而且一定要考虑到各项因素的相互影响和发展变化的趋势。只见树木,不见森林,前提假设关联性不足,以及未充分考虑事物的不确定性,是一些分析观察有所欠缺的地方。

Capital Economics 的几项依据有待商榷,首先,它将美国与加拿大的情况等同,而未作适当的区隔。美国地产市场泡沫产生的根本因素,是由于其银行信贷制度的过度宽松,而且对房地产市场的前景盲目乐观,很多基本的房贷申请门槛和流程形同虚设,贷款人的信用记录和收入水平未做核实,并且鼓励超额借贷,零首付的房贷屡见不鲜,这种宽松的信贷制度,再加上当时大家对地产市场前景的一致看好,造成了当年美国地产市场的兴旺(泡沫),一旦市场发展的情形不如期望,经济放缓,原本收入不足,但希望通过增值获利的业主们,无法持续负担房贷,只有降价求售,或被银行拍卖,此情形因不是个别现象,自然导致房价持续下滑的恶性循环。另外一个不同的情况是,美国很多信贷机构部并非长期持有这些贷款,而是在完成信贷手续后,将这些房贷出售给美国两大国家支持的房贷公司和其他机构,美国和世界金融市场的机构,都直接或间接与美国的房贷有关,这也是为什么美国的房贷(金融)危机持续影响世界经济的原因之一。加拿大的银行信贷体制完全不同,将美加两国的信贷制度相提并论是不妥的。

本周各大商业银行对房贷利率的调整,是很多人对地产市场走势担忧的重要因素。同样,我们应该以发展眼光并与相关信息共同参照的方式,来评估它们的影响。自从中央银行在两年多前,将隔夜拆借利率下降到历史最低点,各商业银行跟随将它们的房贷利率持续下调,大家已经习惯了目前的超低房贷利率。应该说,这种超低利率本来就不可能长期存在的,随着时空环境的改变,它必然会很快调整。其实,这次0.25利率的调整,应该是比较温和的,即使是调高1%房贷利率,以五年固定利率,25年期来计算,十万元的贷款额,也只是每月增加约60元而已,目前的涨幅不会对大多数买家造成多大额外负担。但这种房贷成本上升的趋势,对买家的心理影响可能更大,导致一些买家观望犹豫,因此对房屋的需求造成影响。

有的人一个直观的认识是,觉得多伦多的地产市场已经太热,因此随时可能会有房价大幅下滑。RE/MAX 最近有发布一个加拿大主要城市近十年房价年平均增长幅度的调查表,根据统计,加拿大最近十年的年平均房价涨幅是6.82%,涨幅最高的城市是 Regina 9.56%,温哥华的涨幅为7.8%,多伦多的涨幅是5.35%。如果再参考近年来接近2% 的通货膨胀,多伦多的房价涨幅是否合理,或者有无水分,大家可以做出自己的判断。另外一个评估市场是否健康的指标,应该是一般家庭收入水平与平均房价的比例,目前大多伦多地区的平均家庭收入是十万元左右,而多伦多目前的平均房价为四十四万左右,这样的比例是否健康,大家可以自己投票。分析地产市场的发展,应该以客观的角度和实际的数字进行,虽然我们无法以完全科学的方法分析,但应该尽量以科学的态度思考。当你做这样的分析规划时,我相信你一定有处之泰然的应对策略。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 
上传: Paul
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