2018年 11月 18日 星期日  
给地产投资人的几点建议

新年已至,大家都会对新一年的工作和事业发展,有一番新的憧憬和计划。对于地产投资人和考虑投资地产的朋友们来说,显然都会关注多伦多地产市场今后的机会和可能的风险。如果各位曾经或者长时间跟踪加拿大媒体中地产市场消息和专家们分析,可能觉得这些大量的信息难以消化,而且有的分析说法不一,甚至自相矛盾。如何解读这些信息,的确是很有挑战性。其实,如同我过去一直强调的,没有人具有预测未来的水晶球,地产市场的发展往往与之前很多专家和专业机构预测的方向,有相当程度的偏离。所以,我们可以将它们作为了解市场情况的参考,但不一定需要将它作为决策的依据。相信市场发展的基本规律,以史为鉴,保持弹性,保守理财,这是我个人给大家的忠告。依据历史的数据和目前加拿大房产市场和金融体制的现状,与大家分享个人的一些观察和建议。

房贷政策的走向和对策

对于加拿大房屋信贷审批的逐步收紧趋势,是各界的一个基本共识,只是对收紧的幅度和速度,可能有不同的猜测。因为这是一个根据总体经济状况不断评估的重大经济政策,政府也不会预先制定一个时间表。如果对于加拿大的银行信贷历史有所了解的话,就能发现目前我们的供房(投资)成本是历史上的最低点之一。根据统计,加拿大自1951年以来,银行五年固定房贷利率都在5%以上(最近十年特殊情况除外),一半以上的时间利率超过10%以上,80年代初甚至曾高达20%, 而目前加拿大银行提供的4%左右的五年固定利率(前两年更低),基本上是近十年来地产市场兴旺的最重要因素,因为在低借贷成本下,一般的民众有能力和信心置业自住和投资。根据计算,大多伦多地区目前家庭房贷支出占税前收入的24%左右,近十年来此比例一直在20%至25%之间,而同一时间大多伦的房平均房价从2001年的$251,508 升至2010年的$431,463, 十年增长72%, 年平均增长尚属温和 。 在同一时期历史性低利率政策的配合下,显示民众的收入能够负担房价的上涨幅度,并且保持房屋开支在总收入中的合理比例。但房贷涨势确定,无论是投资或自住,如果能尽快置业并锁定目前较低固定房贷利率,应该是一个不错的方向。

依照目前银行信贷收紧的趋势,一般投资人(投资豪客除外)最关键的方向,是尽量物色投资有正资金流的物业,正资金流越强,越有好的融资途径。投资者个人资金情况也需稳健。银行的信货政策将进一步收紧,短线投资人Fliper 可能有融资的困难,如果这些物业在持有时无法产生正资金流。投资人需要有长期持有的计划(至少五年),如果这些物业在持有时无法产生正资金流, 将对投资人产生重大财务压力,投资人要将地产投资做为一项生意经营,不愿花时间经营的消极和短线操作,不是成熟投资人采取的策略。

市场发展的风险和机会

谈到风险,大家自然会关心多伦多房产市场新一年的价格走向,我无法准确预测房价的变化幅度,但我个人认为新一年的市场上风险和机会并存(好坏消息均有)。以风险的角度来看,随着银行房贷政策的收紧,将会排除一些原本合格的购房者,这将造成房屋需求量的减少,因此影响市场的基本供求关系,可能影响房价的升幅;但同时,因为市场泡沫的相应减轻,也为市场的长期发展奠定了良性基础,短期的调整可能是必要的代价。至于它可能造成的房价波动幅度,我认为是比较有限的。因为,房价走势除了受供求关系影响之外,还会受到其他因素的影响,其中一个检测房价是否有泡沫的重要指标,是了解民众在房屋上的开支在家庭全部收入中的比例,也即Affordability Indicator。 房屋相关开支(房货,地税,水电暖气等)在80年代一直占家庭总收入的35%以上,最高在80年代末90年代初时曾达53%,之后跟随房价的下落而逐步降低,近二十年来一直保持在35%以下,同一时期的年平均房价增长率为4.2%左右。由此可见,目前的房屋开张在整个加拿大地产历史记录中,并非最高水平,如果今后的房价保持温和的增长,房价应该是在健康可持续的范围。

投资专业要求的挑战

随着加拿大地产市场今后几年温和发展的趋势存在,前几年地产价格高速增长的风景可能不再。因此,投资者搭顺风车短线获利的难度将大大增加。由于供求关系的改变和成本(信贷和楼价)的上涨,楼花投资者的挑战尤为明显,他们可能发现目前市场上很难见到维持正资金流的楼花,如果投资的策略完全依赖对将来市场升值的揣测(而非专业细致的分析),将可能有相当的投资风险。对于投资二手房产的朋友们来说,也面临同样的挑战,他们需要有更专业的分析判断,而不是简单的选一个好地段的房子,就可以冀望几年后重售获利。你需要找到真正低于市价同时还有增值潜力的物业,这是一个非常具有挑战性的工作。我个人给此类物业投资人一个具体建议是,房屋的地基大小是房产增值幅度的重要因素,房屋的结构配置等都会老化贬值,需要定期投入维护。地基是不需要投入但将增值的方面。另外一个可以确定的正面因素是,加拿大移民部去年11月宣布,移民人数年仍保持24至26.5万人的目标,而且还会有其他城市人口的迁入。目前多伦多五百万的人口将会稳步增长,所以人都需要买房或租房,所以,投资二手物业的朋友们,应该是有一定保障的。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated