2018年 11月 16日 星期五  
如何认识多伦多地产市场反常现象

关注和从事地产行业的人士,一般都认为,任何地方的地产市场发展变化都有一定的规律存在。所谓规律,表示某种存在的事物,有大家认同或掌握的发展(演变)模式,人们可以预测或分析它们的发展趋势。大家一个共同的认知是:地产市场是一个有固定发展周期的行业,并在一定的时候发生波动(a cyclical business and shifts happen)。但实际上,恐怕没有人敢声称他(她)可以精确预测地产市场的走势(即使是短期的)。很多专家和专业机构过去对多伦多地产市场的预测,都与地产市场后来实际发展颇有差距。以目前和最近一年来多伦多市场的现况,它的发展轨迹,似乎打破了人们对于地产市场的一些传统认识。地产市场在冬季,特别是大多伦多区域,在每年的十一月至第二年的三月份之间,地产买卖交易通常较少,是每年所谓的淡季,而每年的夏秋季是房屋买卖交易最畅旺的旺季。因此很多地产经纪甚至在这段时间发长假,回国休息到春天再回加拿大继续拼搏。但过去一年多伦多地产市场的情况,似乎颠覆了这种规律。

根据多伦多地产局的最新统计,2009年大多伦多地区的房屋销售量是94787间,2010年的销售量是86170间,销量比前一年下降了百分之十左右;2009年大多伦多地区的平均房价为$395,460,而2010年的平均房价为$431,463,房价比前一年上升了百分之九左右。如果我们进一步分析去年的市场记录,可能发现一些有趣的现象:2010年一月多伦多的销售量为4986,但在一个月之后,3月的销量马上飞速提升至10430,基本上是一倍的增长;平均房价也从$409,058 跳升至$434,696, 完全是一个大跃进, 而且它是发生在所谓的淡季期间。但在所谓的旺季期间,从2010年5月份开始,销售和房价逐步下滑,5月的成交量为9470,并逐月下滑到2010年8月的6232间;与此同时,平均房价也回落到2010年8月的$411,012。可以说2010年多伦多的地产市场的演变,完全反转了淡旺季的传统认识。进入2011年不到一个月,在零下20度的寒冷气候下,我们仍然感受的地产市场火爆程度,完全看不到淡季的痕迹。大量的买家仍在市场积极地寻找合适的物业,挂牌出售的物业相对较少,地点和状况尚可的物业一般在数天或一两周内卖出,多位买家同时竞价的情形时常出现,高出要价成交的个案比比皆是。看到这些“反常”现象,有些人可能觉得难以理解,多伦多地产市场发展还有规律存在吗?

其实万物的演变,必然有其一定的发展规律,只是人类的智慧和经验目前可能无法认知;而任何一种现象的发生,必然有其合理性,有导致其出现的因素和背景。首先,2010年的地产市场的演变,是因市场的循环发展和政府的特定财经政策导致的,由于2008年上半年至2009年中一年多的地产低潮,压抑并积蓄了房屋的需求(买高不买低是人类的天性),2010年初的房屋销量和价位同步上涨,基本上是延续2009年的市场循环发展,而2010年初加拿大政府对于房贷政策的进一步收紧和引进HST,为了规避新政策的不利影响,大批购房者提前实施置业计划,自然产生了2010年3月和4月的抢购潮,同时出现了不同寻常的房价上涨幅度。由于一些购房者已提前置业,新收紧的房贷政策又将一些边缘购房者排除;更为重要的是,2010年中开始,媒体和各方面的专家一面倒的唱衰地产市场,认为市场的泡沫严重,必然很快发生价格调整,因此导致很多有购房需求的买家持币代购,推迟置业计划,而众多卖家也因房价的不利因素而放弃挂牌出售。在需求和供应同步减小的情形下,自然产生了2010年夏天数月房屋销量和价位双下降。由于市场供求关系基本要素的存在,而且大部分人的购房行为是刚性需求的反映,虽然交易不及上半年,但价位从2010年秋天开始回升靠稳。到了2010年底,大部分专家们的论调又转变,认为多伦多的地产市场已稳定着陆,市场供需情况呈良性平衡。

对于任何市场的演变分析,除了依据一些客观规律外,我觉得对目前市场整体情况的了解分析也是非常重要(银行利息和近期走势,平均房价和家庭收入比,失业率,通货膨胀率,政府房贷政策方向和经济增长率,房屋空置率和租金水平等等)。很多人将目前的情况与加拿大20年前的市场泡沫现象比较,认为某些迹象很类似,但他们没有注意到的是,当时的政府财政赤字严重,公司企业财务结构普遍不良,负债与净资产比高达117%。经过前自由党政府的努力,成功达到收支平衡;而目前非金融企业的负债与净资产比也回落到低于70%。加拿大银行金融系统连续三年来被世界经济论坛评为最健康的银行体制,房贷申请和管理谨慎,根据统计,加拿大的房贷断供率低于1%。总而言之,地产市场的发展有其基本规律,同时受到众多相关因素影响,我们应该要避免以某个单一因素进行判断分析。而且,因突发的政策或经济/政治情况而带来的影响,也必然左右到市场原本的发展轨迹。大家可以根据相关数据资料分析判断,各自就读。权威的准确预测,恐怕是难以做到的,如果不幸完全言中,可能也是纯属巧合。

 

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上传: Paul
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