2018年 11月 18日 星期日  
解析房贷新政策对地产市场的影响

星期一(一月十七号)联邦财长公布了三项与房贷相关的新政策:一. 政府不再对还款年限超过30年的房贷提供担保;二. 业主用物业抵押取得的最高信用额度,调整为房产市值的85%, 而非过去的90%;三. 政府不再对过去流行的Home Equity Lines of Credit, HELOCs (物业净值信用额度),提供支持担保。与此同时,政府对于房贷首期款的最低金额,仍然保持目前的5%。对于这些新政策,银行的反映是一边倒的肯定,认为这些政策是必要而及时的,而且相信这对加拿大金融市场长远的健康发展有帮助。但无论如何,这些政策是对房贷标准和程序的收紧,而非放宽,因此对于需要银行贷款的绝大部分买家,整体而言是要通过更严格的审批,某些过去可能合格的房贷申请人,在新政策下将很难取得贷款;根据计算,这些新措施,相当于将利率提高50个点子(50 base point rate increase )。加国目前平均房价是$344,551 (2010年12月),以五年锁定4%利率计算,5% 首期35年房贷期每月需付$1,441元,30年期则将增加8% 金额,需月付$1,555元。因此,将这些新政策下不再符合房贷申请的买家和因负担增高而搁置买房的人相加,买家数量(需求量)短期内必然下滑,按照市场供求关系的基本原理,必然对一定周期内的房产价格或增值幅度产生负面影响。我个人认为,这些政策对于加拿大房地产市场的负面影响是短期的(价格和销量),但为维持地产市场的长期稳定健康发展,是非常必要的。因此,对地产市场相关的大部分人而言(发展商,自用的买家卖家,长线投资者和地产经纪人),应该是利大于弊的政策方向。

 

其实,如果我们进一步了解一下加拿大政府这几年来对房产信贷市场政策的若干调整,以及加拿大经济和公众财务状况的演变,就可以了解到政府的用心良苦和迫于无奈,新政策并非是为了打压地产市场。回顾近几年的地产市场发展,很多人可能记得2006年至2008年初,地产市场销量和价位高速增长,其中的一个重要因素,是联邦政府在2006年,将房贷还款年限延长至40年,购房者每月的房贷金额减少,因此人为的制造了一些额外的购房者。随着业主人数快速增长,银行为了改善其利润水平(银行CEO 的分红与利润数字息息相关),大力向业主们推广以物业担保的信用额度(home equity lines of credit, HELOCs),而政府为了刺激消费,也为银行的这类业务提供担保,这些做法实际是鼓励业主们大力借贷,而且我们知道,加拿大一般民众的消费习惯与中国人不同,他们大部分有用借贷提前享受的观念和信心,贷款装修,度假,购买各类奢侈品(加拿大宽松的破产制度是一大诱因),而人们对于高品质生活的无节制追求,是无法期望他们自我控制的。当政府发现加拿大家庭的平均负债率,已经达到可支配收入的148% 时,政府已经不可能置之不理,民众财务状况的恶化,必然带来消费的萎缩和金融制度的危机。改变这种状况无法依赖银行本身的自我调整,因为单个银行的信贷收紧,将造成其市场份额的缩小,而被其他银行接收原有市场,这是银行最为担心的。因此,联邦政府必须主动出击,扭转目前的状况,避免可能发生的金融危机。

从基本面来看,房地产市场毕竟是经济非常重要的一个环节,它的起伏将影响到很多相关行业,而且直接关系的普通民众的消费信心,所以政府绝对需要评估,任何一个财经政策对经济(地产市场)可能的负面影响,这也是为什么在第二天(一月十八号),中央银行宣布将隔夜拆借利率保持1%  不变。虽然很多专家预测,中央银行不久将提高房贷利率。但目前政府处于非常尴尬和困难的局面,一方面,为了压抑过度膨胀的民众负债比例,提高利率和借贷成本是必要的;但同时央行需要保持低利率,来缓解加币的强势,自从央行去年六月调整超低的0.25%利率 之后,加币己升值6%,而提高利率将加速加币升值并打击出口和民众的消费能力。新政策己实际提高了借贷成本 ,进一步提高利率将造成加币升值的压力,将对商业投资和出口雪上加霜。因此,我相信今年上半年可能不会有加息的政策出台。

对于计划近期置业的买家而言,其实有必要在信贷收紧政策正式实施,和利率进一步提升前,尽快行动来落实比较有利的房贷条件。目前这些新政策是比较重大的,按照加拿大的法律规定,必须在60天之后才可以正式生效。而且,今年内中央银行再次加息的方向是肯定的,如果能提前锁定比较有利的贷款条件(如五年固定利率),应该是正确的方向。目前世界经济基本上是呈现逐步复苏的迹象,一个必然的发展,将是对石油和各类原材料和半成品的需求,而加拿大出口额近一半是这些产品,如果我们同时能够维持健全的金融制度(这是加拿大广受赞誉的),加拿大的地产市场应该也会有良性发展。有些人对于我们地产经纪有些误解,认为我们肯定是永远唱好市场,鼓励(忽悠)大家买房。其实,作为将此行业作为一个事业(Career), 而非生意(Business)来经营的专业地产经纪,我们绝对不希望见到地产市场大起大落(它只对短期投资人有利),而是希望它有一个良性稳定的发展,我们地产经纪也因此有一个长期发展的空间。对于置业者而言,在享受舒适生活的同时,又能有家庭资产的稳定增值,这不就是我们大家置业的原始目标吗?

 

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上传: Paul
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