2018年 11月 18日 星期日  
投资重售公寓的基本策略

近期有一些读者致电本人,探讨有关小额投资的策略问题。目前加拿大银行为了刺激经济而实行的低利率贷款政策,其中一个必然的方向,就是银行存款利率的奇低,将钱存入银行基本上是积累灰尘,而不是收取利息,计入通货膨胀的因素,银行存款是亏本的生意。如果与其他的投资工具比较,相对而言,地产投资可能还是比较可取的投资方向。如果与国内的政策和银行利率比较,可以说加拿大是地产投资的乐园,加拿大政府没有压抑地产投资的立法和行政干预(贷款政策调整不属于干预市场),而且各个商业银行非常欢迎房贷客户,竞相通过各项优惠利率和方便来吸引客户,因为从银行的立场,与一般的商业贷款相比较,房贷是比较有保障的放贷,万一发生断供的情况,因为首期金额和之后增值的积累,只要房价符合市场行情,银行的风险很低,因此非常乐意贷款,而且还为客户提供额外的信用度(Line of Credit), 鼓励客户进一步投资。实际上是为房贷客户,提供了一个随时可动用的小金库。投资者在投入少量个人资金后,以低成本的银行资金循环操作,为自己积累财富。

如果你对多伦多地产市场了解有限,我个人建议可以从低价位的物业开始切入。以目前多伦多目前平均房价44万左右的情况而言,20至35万之间的物业,可能是比较合适的投资对象(初次投资者),如果以30%的首期款计算,也就是6万至10万的启动资金。这个金额范围的物业,理论上有独立,半独立(少数地段),镇屋和公寓物业可供选择。但实际上,绝大部分的物业应该是有管理费的公寓物业(包括镇屋)。因此,对重售公寓物业的了解,是这些投资者首先要准备的功课。投资者的目标,当然是获取利润。但如同投资股票,有人买进蓝筹股是准备长期持有,在获取定期分红的同时,也可能在价格合适时卖出获利;有的人风险承受能力较强,注重卖进新上市的原始股,期望短期卖出获利:而有的人是消极投资者,需要有固定收入,但不愿承担高风险,他们的做法可能是买一些股票指数基金或平衡基金,每月可以有进账,价格波动不大,同时可以随时卖出套现。其实,地产投资的方向和策略也是类似的,投资者首先要确定自己的风险承受程度以及获利目标(周期),合理安排资金(尽量不要以借贷方式取得首期资金),然后仔细分析挑选具体的投资物业。这样,你将可以在投资过程中处变不惊,按既定的策略运作,逐渐成为成熟的专业地产投资者。 

谈到具体公寓物业的选择,如同我前面所说,它是与投资人的具体目标相关的。比如说,爱好原始股的人,可能应该多关注楼花(本人有另文探讨),不过除非发展商允许提前免费或低费用转让,投资者不可能短期获利(即将落成的楼花除外);希望有固定租金收入的投资者,可能需要寻求低价位,交通方便,管理费低的物业,但你可能需要投入较多的首期,否则,投资回报会被银行贷款成本稀释,而且这类物业可能还有增值空间小甚至下滑的趋势。如果你的目标是保持正资金流,在取得2%以上常年回报前提下,仍能在将来出售时获取合理利润,发掘这类物业是难度较高的工作。

大部分人投资地产的终极目标,是希望在物业出售时的理想利润回报。因此,对于将来可能买家的需求是应该在投资时,就需要要加以考虑的,要从将来买家的角度来选择投资标的物。公寓物业的买家大致有几类:单身或小家庭(最多一个子女);收入不错,重视品味或生活交通方便的年轻专业人士和退休人士;资金有限的初次置业人士。基本上,你的投资物业不可能满足到所有的买家,因此,你必须要针对特定的买家来选择合适的物业。比如说,如果你的目标是收入高的专业和退休人士,你可能要考虑市中心和北约克地铁沿线的两房或以上,带车位,高楼层,朝南或西的公寓,这些配置和格局可能比房价更重要;而相对而言,如果你的目标是收入一般或偏低的初次置业者,你的考虑角度应该首先是价位和管理费的高低,其次是面积和房间的数量,然后是学校的排名和交通生活的方便性;楼层和朝向可能不是比较重要的指标。从资金成本,租金收入和将来增值潜力的角度,有兴趣的投资人,目前可以关注一下北约克404公路与Leslie 之间 Finch 上下附近的一些公寓(包含镇屋)和其他物业。如果单从租金收入考虑,U of T Mississauga, Scarborough Campus, Centennial College,  York University  附近的公寓和镇屋值得考虑。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 
上传: Paul
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