2018年 10月 22日 星期一  
投资楼花的风险和机会

根据地产局的统计,2010年10月的公寓成交量达到历史新纪录。显然,基于公寓物业与独立和半独立物业价格的差别,生活交通方便,易于打理及休闲配套设施齐备的因素,公寓成为许多置业人士的选择目标。因此,它也自然成为地产投资的目标之一。我相信,绝大部分这几年投资楼花的人,应该都有不错的投资回报,而且,我们中国人始终对地产情有独钟。很多人都有一个坚强的信念:投资楼花,是一个稳赚不赔的生意。而这几年的地产市道,似乎也多少印证了这种认知。投资楼花,真的是这样完美的投资吗?其实,如同任何一种投资工具,它也是必定存在风险的,利润回报程度与市场风险高低成正比。客观的话,多伦多这十年的地产市场,除了08年至09年中短暂调整期外,一直是保持上升发展,市场大环境的条件,我认为是这几年来地产投资获利的最重要因素(楼花和二手物业)。目前地产市场上有不少投资者是以信心(认定加拿大地产市场会长期持续上涨)和感觉(相信多伦多市中心的楼花将来一定增值)来投资楼花。我同意,某些人的确有一种天生的市场灵敏度和判断力,他们可以成为市场上的常胜将军。但对于大部分人而言,在正式投资前的详细分析比较,仍然是必须要做的功课。只有认识到风险存在的具体程度和范围,才能规划减低风险的策略和技巧。下面我将搂花市场可能存在的几项风险和机会进行初步解析。


一:供求关系的风险,根据统计,虽然2010年新房(包括楼花)的开工批准量起伏不定,但2010年12月份的开工量,较去年同期仍增长百分之九左右。另一项对楼花买家身份的统计显示,其中非自住的投资者,占全部买家的百分之三十以上。大量投资者的存在,很可能在一段时后造成供应量的相对过多,因此导致市场价格的下滑。有的投资人可能因此出租等待较佳的出售时机,但以目前加拿大银行房货利率逐步上升的趋势,加上地税,管理费等各项开支,以房养房在若干年之后,对于新公寓而言,要维持正资金流,将是一个极大的挑战。评估地产投资回报率的一项标准看售价和租金是否达到200:1,我相信目前很多新楼花,特别是市中心搂盘,将来的租金恐怕很难达到这个目标。而且,一个租客比例过高的公寓,其房价也会受到负面影响。 

二:投资成本的风险,绝大部分的发展商都要求楼花买家在正式入住前,交付20%以上的定金。如果以一个40万元的公寓单位来计算,以平均3年的等待期计划,买家需要在入住前付出至少8万元,正式入住后,如果房贷款总额为32万元,以目前大部分银行5年固定利息率4.24%计算,每月的房贷金额约为1730元,加上管理费,电费(新楼花一般不包电费)和地税,一个月的净成本可达2500元。无论在什么地点,这个价位的公寓恐怕很难达到正资金流。如果你的投资楼花资金(包括定金)全都是借贷取得,而且希望短期(三年以内)获利,那我建议你要重新思考投资策略。 

三:市场走势的风险,这是一个比较诡异的情况,基本上,没有人能够准确预测将来市场发展的趋势。如同任何一个市场,地产市场必然有高峰,平缓,静止,下滑和复苏等阶段。如同我前面所说,多伦多近十年来,基本上是处于上升的市道,因此很多投资者达上这个顺风车,也取得了理想回报。但能够确定的是,地产市场一定会按照客观规律循环,至于何时调整,以及调整幅度的大小和周期,恐怕只能是见仁见智,各自解读的判断。

四:楼花物业的特定风险,由于公寓物业本身的特点,它的长期平均增值潜力,在北美绝大部分地区,是低于独立和半独立无管理费物业的。另外,楼花的买家中,投资者占相当的部分(这一点与其他物业明显不同),它们没有计划或能力长期持有,而是希望尽快售出获利。因此,我们将看到这些楼盘入住一两年后,有大量的单位挂牌出售,而且住户中租客比例很高。这种情况将会影响到物业的售价。

本人并非认为楼花不可投资,只是提醒大家在投资时需要思考的角度。客观的说,多伦多楼花市场应该是风险与机会并存,至于两者之间的比例和将来的变化,则要视投资者个人的分析选择能力和经验,以及将来市场发展的客观趋势而定。我认为,多伦多地产市场的一些基本面,仍然是有利于楼花投资的:首先,多伦多的住宅物业空置率长期低于2%,市中心更低于1%,而多伦多是加拿大每年接受移民最多的城市,地点好的公寓物业,应该在租赁和重售市场受到欢迎;其次,地产发展商将会根据市场需求来调整开工量,直接纠正供应量过大的状况;第三,由于材料和人工成本的上涨,土地供应量的减少和相关成本的提高,将来的楼花价格很难下调;第四,借贷成本目前有利,从历史上来看,加拿大银行的房贷利率仍处于合理阶段,而且现在的楼花买家可以将利率锁定最长达三年,这是一个对投资者非常有利的投资方法。地产投资不同于其他市场,对于将来买家需求,和各个区域增值幅度及走势的了解,以及争取优惠购买价格等等,都是楼花投资者努力的方向,而这正是一个专业地产经纪可以提供协助的方面。取得成本优势,而且做到知己知彼,你一定可以在地产投资市场百战百胜。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 
上传: Paul
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