2018年 5月 26日 星期六  
多伦多房市 VS 温哥华房市

加国房市近几个月来最热门的两大话题,应该是多伦多房市2016年成交量和房价升幅双双创新高,以及温哥华房市2016年下半年成交量大跌的现象。根据多伦多房地产局二月初公布的数据,在新上市量较去年同期少近两成的环境下,今年一月房屋成交量仍然较去年同期上升约12%房价同比涨幅高达22%。多伦多房市2017年首月的亮丽表现,无疑为市场提供了一剂大大的强心剂,业内人士几乎是一致对多伦多今年后市看好。与多伦多强烈对比的是,温哥华新年房市的表现,仍然是延续去年的颓势,各类物业的成交量均大幅下跌,过去最为抢手的独立房,今年一月的成交量,竟然比去年同期大跌了54%,跌幅可谓是触目惊心;与此同时,大温各个城市目前的房价,大部分仍然低于半年前的水平,尤其是知名豪宅区西温,房价较半年前下跌了13.6%

 

对于温哥华房市近几个月的重创,各界人士均认为是温哥华开征空房税和15% 外国人买家额外税所导致的,这两项政策出台后,温哥华房市随即发生逆转,成交量节节下跌,大量买家因此却步观望,市场即克冷却。如果单从时间前后顺序来看,此两大税项,似乎绝对是扼杀温哥华房市的罪魁祸首,众人均应对之声讨。但如果我们认真剖析一下温哥华房市的基本面,就不难发现,温哥华房市的目前发生的重大调整,其实是其房价长期高企,与当地民众收入水平反差过大造成的。按照目前收入与房价比例,温哥华家庭用于物业方面的开支(房贷/保险/水电气/地税等),差不多是家庭收入的92%。这样高比例的房屋开支水平,是不可能长期持续的。房价/成交量的向下调整,是温哥华房市必然的发展趋势。只是具体的演变方式,有软着陆(平缓下降)与硬着陆(快速大幅下降)两种可能性而已。

 

那么,目前温哥华房市的走势,究竟算是"硬着陆",还是"软着陆"呢?如果仅从去年下半年以来的成交量来看,持续走低的降幅,似乎让人自然产生市场重大调整来临,也即硬着陆的感觉。但实际上,即使去年下半年成交量下降,但温哥华2016年整体房屋成交量,仍有轻微(0.6%)的增长。同时,20216年整体房价,与前一年房价比较,也有17.8%的成长。另外一个必须认知的因素是,每年7月份以后,即开始进入地产市场传统上的淡季,并且一直持续到年底。因此,我们可以说温哥华2016年房市买气减弱,房价上涨行情开始走缓。它己经出现软着陆的泰势,导致这一现象的根本因素,来自于房价负担程度的不合理性。政府出台的外国人购房加税政策,仅是促成房市调整的表面诱因。都是。由于供求关系,低利率环境,移民政策等因素,中短期内,均有利房市的发展。我的看法是,即使房价高企,温哥华短期内难以出现房价大跌的硬着陆。房价和成交量,在波动中小幅成长的软看陆,可能是今后几年的基本格局。



回到多伦多的房市,如同我前面提到的,由于2026年成交量和房价表现亮丽,因此大家一致看好多伦多房市今年的表现,预计又将再创佳迹。对于市场表现的判断,大家均是依据统计数据,以及它们的前后变化幅度。但数据有不同采集方式,比较模式也有多元化。分析房价的走势,加拿大业内多采纳平均房价,而且习惯以某单个月份房价做年度比较。我个人认为,综合各类房屋的房价指数HPI(Home Price Index), 较有代表性。在比较房价年度变化时,用整年为基础更为准确。从这项指标来看,多伦多2016HPI平均价格为$729,922 2015年上涨17.3%相较而言,温哥华2016HPI平均价格为$897,600 2015平年上涨了17.8%


温哥华目前家庭平均收入低于多伦多,房价却是高出多伦多 23%, 去年房价升幅,也略高于多伦多。这一现象,进一步显示了,温哥华转向软着陆调整的必然性。两地房市的比较,一方面说明多伦多房的基本面,整体较温哥华为佳,但近几年的房价升幅低于温哥华,在可预见的未来,供不应求仍将是市场基本面。另一方面,多伦多房价可负担性不断恶化,普通民众收入成长不足,虽然今后几年利率,难以大幅上调,但政府收紧信贷的政策方向是明确的,再加上国内对外汇流出的限制措施。我个人认为,今后几年多伦多房市,将会有不俗表现,但难以持续房价15%或以上的年度升幅,不过,它的整体表现,仍将会明显优于温哥华。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。如有买卖房屋(自住或投资)计划,请来电或 E-Mail 与本人联络。

 

 

如有垂询,请电:647-206-9868(刘静波)     pauljbliu@gmail.com               

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated