2018年 2月 24日 星期六  
投资重售物业的三项基本原则

投资房地产的意义和回报率,我相信是众多投资者和有兴趣准备投资的朋友们已经认知的。以目前多伦多楼花市场卖家中,投资者所占的比例长年高居不下的现象,就可以感受到大家对于地产投资的热情和信心。准确的说,投资楼花并非房地产投资的全部,北美很多专业全职的地产买卖投资抄家,大部分是楼花和重售物业并重,而且很多是以投资重售房屋为主。虽然如同任何一种投资,重售物业投资也有一定的风险存在,但相对于楼花投资而言,投资者在整个过程中直接参与的事项繁多,自己可以有更多的选择决策能力,属于一种主动积极的投资行为,不确定性较少,风险较低;而楼花投资属于一种相对被动的投资,买卖过程的主导者是地产发展商(买卖合同基本上由卖房单方确定的),投资回收周期较长(通常至少三年以上),不确定因素多且不为投资者本人所掌控,投资回报率将与数年后的地产市场的市况息息相关,可以说是一种揣测性投资(Speculative Investment )。由于本文题目和篇幅所限,本人不便在此详细比较分析,将另文进行讨论。

投资重售物业,有别于其他投资标的物,其实可以按一定的步骤和标准进行规划和实施: 首先,是投资区域的选择确定;其次,是投资标的物类别的(类型和价位范围)确定;最后,是卖家(交易方)的确定。虽然同样是购买重售物业,但因目的不同,各自期望的差异,自住买家和投资者在决策和选择物业的角度和标准将有很大的区别。基本上,自住物业更注重物业的结构和配置符合家庭的特定需要;而投资物业的终极目标是在合理的周期内收回成本并获取理想利润,因为将来的买家不确定,所以不可能以特定的某类买家的需求选择物业种类。投资者的实力(预算),风险承受能力和经验各有不同,因此在同一大方向和原则下,具体的操作策略也有一定的弹性。本文分析的基本原则,主要是针对初次投资,预算相对比较保守朋友们的需要,提供一个思考规划的方向。

一:投资区域的确定。多伦多是加拿大最大的城市,每年大量人口从世界各地和加拿大其他城市迁入,而加拿大目前是世界上极少几个接纳移民的发达国家之一。对所有新住民而言,购置住所是他们的第一要务,所以可以说,多伦多是非常理想的地产投资市场。但对于某个独立(个体)投资者而言,比较保守安全的策略,是选择一个较小区域,然后紧密跟踪关注,一旦符合标准的物业上市,即可马上看房进一步了解,并同时确认卖家是否是合适的交易对象。有的朋友可能会说,过于集中在某个区域,将会错过其他的投资机会。平心而论,这种担心的情况是完全可能发生的,但对于初次投资者而言,他(她)很难在短期内完全熟悉多伦多各个区域的整体情况,即使有看似不错的物业出现,如果对此区域的市场具体情况欠了解,可能会出现判断失误的结果;而且,同时对多伦多数十个地产划分区域保持紧密关注,是对一个人精力和时间的重大挑战。那么,如何挑选合适的投资区域呢?应该说,投资机会并不会局限于某个特定的区域,机会到处都有。我个人的建议,是以你目前居住或相邻的社区开始着手。当然,对此社区的事先评估也是必要的。比较理想的社区最好齐备以下部分或大部分指标:A. 中等或良好的声誉,如果社区声誉不佳,它的地产价值将会打折,迁入的人数少,而且还有市值持续下降的可能。B. 大部分物业的前后院维护良好,呈现正面的视觉印象。C. 市场存在大量中等价位物业,基本上,此类物业的买家最多,卖出的速度最快。D. 中产阶级为主的社区,这类社区通常也是众多初次买家选择的社区。E. 教学质量和排名尚可的配套学校。F. 方便的交通途径,购物场所和休闲设施。

二:投资物业的选择。这是一个有别于一般自住类买家的标准,通常而言,装修过的物业(无论质量档次如何),卖家都会将它反映在叫价中,期望他们的装修投资能够取得利润回报,他们会有意或无意的将装修价值评估过高。这类物业不适合投资物业标的的选择。相对而言,未经过额外装修或维护欠佳的物业,它们的卖家对将此类物业装修一新的成本,或许没有准确的了解,特别是在上市一段时间无人问津后,有压力和意愿考虑以低于市价较大的比例卖出。这类物业应该是投资人关注的物业,但前提是物业的基本结构和状况尚可,装修成本在合理范围,重新出售时以市场价格出售,仍有一定的利润回报。这类物业的发掘,通常需要专业经纪的协助,他们可以在MLS 发现一些线索(可能仅供经纪搜索),然后可以尽快看房进一步确认。

三:卖家的选择。基于同样的原因,投资物业的交易对象,也有别于一般的自住物业买卖。投资类物业的考虑角度主要是议价空间,市场升值幅度,物业负担成本和重售的难易程度。物业居住的舒适度和特定的配置,并非他们考虑的重点。对于卖家而言,如果没有特别的原因,他们通常是不可能以低于市场行情出售物业的。例外的情况通常有:  换工作,必须尽快搬到另一个城市居住;卖家回流,需要快速处理物业;离婚需要分割资产,一方要求尽快取得资金;房屋长期空置,无法继续负担;业主经济状况发生突变,房贷断供,面临银行接收拍卖的危机;出租物业遭遇麻烦租客,业主期望尽快卖出,以求解脱。卖家低价出售物业的动机还有很多种,这里只是列举其中一部分。这类卖家的发掘,经纪可以在MLS 内部资料库中搜寻到一些迹象,但更多的需要对物业实地观察,在于卖家和他们的经纪接触中,确认到卖家的真正售房动机,然后订出适当的谈判策略。

 

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上传: Paul
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