2018年 11月 14日 星期三  
认识多伦多房地产市场的独特性

多伦多房地产局本月初公布的201512月大多区成交月报,为大多伦多区过去一年的房地产市场,做出了完整的总结。一如业内外人士所以预期的,201512月大多伦多平均房价上涨至$609,110,比去年同期上升9.5%12月物业成交量为4945宗,比去年同期上升11.9%2015年全年物业成交总量为101299间,比2104年上涨了9.2%2015年大多区全年平均房价为$622,217, 比去年上涨了9.8%。相较于多伦多房市的火热,加拿大目前的经济环境却是不尽人意,加币对美金跌至十年来最低点,国际油价也跌出美金30关口,中西部依赖石油业的一些城市,其房市表现急转直下,房价下跌,物业成交量更是呈双位数下降。自由党政府上台不久,随即推出了收紧房贷的政策,将房价50万以上的部分,首付额从5%提升至10%。虽然这项政策的实际成效,被大部分业内人士质疑,但新政府对房地产市场的担忧,应是这项政策推出的主因。碍于目前加拿大部分行业仍然困难重重的现实,对于一枝独秀的房地产市场,政府即使有所担忧,也仍然有所顾虑,不敢贸然推出重大遏制政策。本周三央行决定将隔夜拆借利率,保持0.5% 不变的做法,部分反映了政府碍于现实的妥协性思维,新上任的自由党政府财长,最近更明确表示,政府并无推出限制房产市场措施的计划。

回溯两三年前,当利率仍然保持1% 水平时,绝大部分经济学家对利率的走势的预测,均是认为逐步上升,少部分认为短期保持不变,极少人预期利率还会进一步下调。而加币在两年内对美金下跌三成,国际油价从数年前过美金百元的高位,跌至不足30元。也是极少专家曾经预测过的。客观的说,以当时经济环境表现和他们的理论基础,学者们是不可能预计到目前货币和石油市场的演变。如果有某一两位学者,真的在两年前有过精准预测的话,我会认为他们的预测不过是侥幸的揣测,并无多少学术研究成分。有趣的是,较于前几年,众多学者唱衰房地产市场前景的现象,目前这种言论已明显减少,部分学者甚至修正自己之前的看法。除了石油和货币市场之外,股票市场近期也是大幅波动。做为整体经济重要的一环,房地产市场不可能完全置身于处,永远保持一技独秀。实际上,加国除了温哥华,多伦多和其周边几个城市外。其他大部加国城市,早己出现房市成交量和价位双下跌或停滞不前的现象。从房市环境和近几年走势来看,澳洲悉尼与多伦多,有许多相似之处。但在中国经济走缓影响下,严重依赖矿物出口的澳洲经济,即刻受到重挫,前几年快速上涨的悉尼房价,目前己开始下跌。多伦多与悉尼,均是受到外国买家追捧的城市,人口结构和城市规模地位,均有可比性。悉尼房市目前的跌势,是否对多伦多房市的走向有所预示呢?

根据多家专业机构的调查,多伦多是世界上人口(种族)最多元化的大城市,居民有一半左右是加国之外出生的。我认为多伦多这一特色,正是多伦多房市最稳健的支持力量。事实上,世界上人口多元化排名前列的几大城市,如纽约,旧金山,悉尼,新加坡,洛杉矶,温哥华等,均是房价高昂且相对稳定的地方。各国打算移民或留学人士,多选择有所了解,或己有亲友定居的城市。这些外来人口占高比例的城市,自然会持续吸引更多移民前来。目前经济发展成熟国家,均面临人口老化,出生率偏低的问题,必须依靠外来移民,来满足劳动力市场和经济成长的需要。因此,是否能够吸足够且稳定外来人口的流入,就成为当地经济,特别是房地产市场,能否长期稳健发展的关键。如同我之前強调的,某一城市人口(种族)多元化程度的高低,即是其外来人口移入数量和速度的指标。

多伦多在人口结构最多元化的地位,显示其在世界各大城市中,俱备强大吸引外来移民的魅力。除了境外移民之外。多伦多作为全国经济中心,对寻求工作,和创业机会的其他省份居民,同样是移居的首选之地。温哥华过高的房价,以及近期石油业不景气,己经促使不少年轻人,转来多伦多寻找机会。东部省份大量中轻年人士,移居多伦多工作,更是长期存在的现象,也因此造成东部几个省份,老年人口比例持续上升,人口数量下降,迫使省政府需要尽快推出政策,吸引更多移民前往定居,同时遏止人口外流的加速。由于大多伦多区域经济以制造业为主,再加上其高科技和金融业,在加国的领先角色,其经济体系较为完整稳健,近期石油/原材料市场的动荡,对多伦多影响有限。相反,近期加币对美元的大幅贬值,对制造业重镇的大多伦区,却是额外增添了其出口竞争力。虽然各界对加拿大整体经济前景,仍持谨慎保守的态度,但多伦多仍将是加拿大最俱竞争力,发展机会最多的城市。可望未来仍能吸引大量境内外人士移居此地,保持其世界上人口最多元化的城市。因此,多伦多房地市场各类物业,就有了更稳定充足的需求。

根据一家美国物业顾问公司(Demographia)近日公布的一项调查,以税前家庭平均收入为基数,目前房价最高的城市是香港,房价是收入的19倍,悉尼的12.2倍居第二,温哥华以10.8倍占第三名,英国伦敦房价为收入的8.5倍,位居第8。大多伦多区目前的平均房价约为61万,2013年统计的多伦多家庭平均收入为10万余元,以此推算,多伦多房价大约是收入的6.1倍,世界城市房价指数排名,应在十名以外。而且,虽然近几年多伦多房价上涨较快,但以十年期复合累积计算,年平均上涨幅度约为6.3%, 仍低于许多同等规模的城市。当然,考虑到加拿大的高税制,税前年收入6.1倍的房价,仍然算是负担沉重的水平。

然而,多伦多在世界人口(种族)最具多元化的特色,同时显示其吸引外来人口的超强能力,而且它的这一能力在可预见的未来,仍将是有增无减。加国和其他国家的大型都市,难以超出多伦多的多元化特色。因此,我认为多伦多人口最多元化特色,正是多伦多房地产市场最坚固稳定的基础,总人口中长期持续成长,必然对各类物业有稳定需要,除非是出现某些特别政经事件,如全球经济急剧萎缩,移民配额大减,利息大幅上调等等,以多伦多目前的房价水平和物业供应量,虽然在某一短期,成交量难免会有所波动,导致房价有所起伏,但在长期稳定刚性需求支撑下。从中长期来看,多伦多房价实质下滑的可能性很低。

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。如有买卖房屋(自住或投资)计划,请来电或 E-Mail 与本人联络。

 
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