2018年 5月 26日 星期六  
如何评估和运用验房的价值

对于二手房的买家,特别是初次置业的朋友们,在最后正式确认房屋买卖合同前,聘请验房师进行验房,通常是必不可少的一个步骤。因为加拿大绝大部分住宅都是木结构,建房的方式和要求与国内有相当的不同,一位具备本地专业训练的验房师,应该可以帮助到购房者全面了解房屋的整体情况,并使得买家在决定是否购房和与卖家议价时,能够做出适当的决定。令人遗憾的是,买家与验房师之间的一些争议和纠纷仍时有所闻,我们不时可以在媒体上看到购房者对验房师的一些投诉。其实,如同任何一个行业,从业者素质的参差不齐是无法避免的,因此也没法完成排除这种纠纷的产生。但我个人的观察是,这些纠纷产生的部分原因,是双方的沟通不足,彼此存在一些不同的认知假设。首先,目前安省的验房行业尚无政府立法规范管理,而是行业自我管理,没有颁发牌照的制度;其次,按照验房行业的说明,验房师只是在借助一些仪器,对房屋的可接触和暴露的外部进行观察,评估房屋主要系统和配置设施的目前状况,发现明显问题和使用寿命,提出维修或改进意见及费用预估。他们无法对观察不到的部分和房屋内部结构进行评估,也无法对目前处于正常工作状态的配置实施,保证将来的使用状况。所以,买家无法完全依赖验房师的报告,来判断房屋整体和配置设施的完整状况。

虽然验房的过程仍有不尽如人意之处,我个人还是建议每一个买房的朋友,将验房作为房屋买卖合同的条件之一,并慎重选择专业的验房师,在正式聘用某位验房师之前,完整了解他的工作方式和内容,确认你所关心的具体问题能够评估。一个专业的验房师是可以帮助到买家,全面了解房屋的主要系统和配置:室内外结构系统,供配电系统,给排水系统,冷暖气系统,保温及通风系统,壁炉(火炉)系统。一般而言,除非是多个买家同时争购的情况,卖家对于验房作为买卖的条件之一,通常是不会有异议的。比较可能带来争议的,是有些卖家经纪将验房是否合格的标准,设定为是否有重大缺陷(Major Deficiencies), 如果买卖双方没有将此标准具体说明,而买家欲以验房条件情形取消交易时,买卖双方可能发生争议。作为买家的经纪,应该要争取将验房作为无限制的条款,如果定为重大缺陷,则应将它具体化,比如将房屋结构,主要设施,地下室漏水方面的任何问题,均视为重大缺陷;或以存在缺陷修复的费用作为标准。如果在验房时,发现了一些房屋结构性的问题,比如地基和墙体的明显移动,房屋主梁和支撑柱的错位和损坏,白蚁对木结构的侵害,地基墙重大修复的痕迹,内外墙大面积裂缝等等,这些情况很可能是房屋基本结构问题的反映,实际的影响范围和修复的成本,不是一般验房师可以预测的,无论房屋地点和外观如何吸引,应该要放弃考虑,另外选择其他的物业。

买家需要认识的是,他们如果已对某个物业产生兴趣而有购买的考虑,他们应该在第二次看房时,在他们经纪的协助指导下,有针对性的观察房屋的结构和主要设施配置,如果发现有任何疑问和需要进一步了解的情况,应该书面详细记录下来,在正式验房时,请验房师说明解析。需求强调的是,任何一个房屋都不是十全十美的,如果以最严格的标准来验房的话,绝大部分的二手房都可能不合格。如果房屋的基本状况尚可接受,验房的目的是让买家全面了解房屋的现况,包括维护和主要设施使用注意事项;更为重要的是,验房后你可以对房屋的全面价值有全面了解,因此可以提出合理的购买价格,并以在验房时发现的不足,作为与卖家进一步议价的筹码。

在假设房屋的结构(包括地下室)尚可的前提下,我建议买家和他们的经纪应该要重点评估一下几个方面:

一:  屋顶虽然目前市面上的材料(排除木制,金属等材料)号称寿命最长可达35年左右,但大部分情况下,15年以上屋顶都有尽快更换的需要。与其请验房师检查屋顶的质量,不如请买家告知屋顶的年龄。如果需要换屋顶,成本可能在3000-6000元之间(1500-3000尺面积物业), 具体金额取决于施工方式和难度(是否拆除旧屋顶,加铺防水膜,屋顶斜度等),材料使用寿命,以及具体面积。

二:窗户。它们不仅影响房屋的外观,而且还将决定房屋的冬季保温和夏季保凉功能,长期失修而且缺乏保养的窗户,还可能因水分长期入侵,而导致窗户木框和周边木结构的腐烂发霉,后果严重。保养得当的木框窗户,可以使用相当长时间。但如果已经明显陈旧失修,也应尽快更换,成本可能在6000-15000元不等,具体金额取决于窗户数量,施工方式(是否窗框都跟换),窗户玻璃的质量(隔热保温指标),窗户开启方式(摇动或上下左右推开式),以及有无特别款式窗户(如Bay or Bow Windows )。

三:中央冷暖气系统。这部分设施相对比较单纯,即使一二十年的冷暖气系统,一般的运作还不会有问题。但与新型系统相比较,它们的功率,瓦斯和电消耗量,维护方便性以及安静度方面,都可能大大不及新型系统。所以,如果从舒适度和长期降低房屋开支的角度,也有必要考虑更换15年以上的冷暖气系统。成本可能在5000至12000元范围,具体金额取决于品牌,功率和运作方式(Multi Stage)。需要提醒大家的是,如果房屋是以电取暖,大家要特别慎重,它的耗电量很大,而且缺乏空气对流,如果要更换成瓦斯取暖系统,将需花费较高的费用。

总之,验房是购房过程中要认真进行的一个步骤,但也要对它的作用和局限性有客观的认知。如果买家能够对它恰当运用,则不仅可以全面了解房屋的整体状况,而且可以在购房议价过程中,取得有利的筹码。

 

 

 
上传: Paul
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