2018年 11月 16日 星期五  
地产淘宝基本法

在本人上一篇关于地产市场走势分析的文章中,谈到在地产投资市场争取获利基本的途径是发掘到超值物业,文章发表后很多读者来电和发来电子邮件,探讨发掘超值物业的具体操作途径。本人现在将个人一些观察和经验与大家分享,希望对置业自住和投资的朋友们,提供一个思考的角度。对于那些成熟的地产投资人来说,无论是淡旺市场或低高峰期,永远是机会与风险并存,他们不会被动的等待市场的改变,而是根据不同市场环境调整投资策略和方向,寻找不同的投资机会。而且,如果你有眼光和胆识逆市而为,很可能获取到额外的投资回报。就二手地产市场而言,我相信一个有耐心和认真关注,追踪分析地产交易行情的购房者(自住和投资),完全能够发掘到超值的物业。但这样做的前提是,你采用的方法和策略得当,否则,你可能错失良机。以下是我为大家整理的几条基本原则。

一:尽量选择无管理费的独立物业。首先从居住的舒适性和隐私度而言,独立屋相较于半独立和其他类型物业的优势是明显的,其次,在很多人的心目中(所有族裔),独立房是典型的置业目标。所以,从投资和将来换房的角度,独立屋是最容易售出和增值最快的的,因为它是市场大部分买家关注的目标。如果你的预算可以在独立房和其他类型物业做选择,即使它面积或其他一些情况不尽如人意,我个人建议你以独立房为首选。作为地产市场的投资者,我们的思维要随波逐流,而要避免力排众议。

二: 购买基本状况尚可,但需适当装修改良的物业。作为买家,大家应该认识到,任何一个精明的卖家,都会尽量将它的投资(包括装修费用)在售房时收回,而且还会要求额外的投资回报。所以,当你在看一些装修看似精美的物业时,通常它的价位已包含装修的成本和利润,很少卖家愿意只将装修成本加到售价中。我个人带客人看房时,特别会注意这些装修完成的时间,如果它们是最近完成的,买家需要特别小心,最坏的情形是,卖家是以装修来掩盖房屋的严重问题,如地下室漏水,地基墙重大裂缝,浴缸漏水至天花板,窗户缺乏适当保养导致水分渗透入屋内等。大部分为卖房进行的装修,用材和人工成本不会太高,因此,它们的档次和质量很难达到高水准。所以,无近期装修但基本面尚可,地下室待装修的物业,可能是比较理想的置业目标(从价值的角度),首先是它们的要可能价相对比较合理,更重要的是,你可以有机会仔细了解房屋的状况(地下室),避免买到有重大瑕疵的物业。

三:与有诚意(压力)的卖家交易。业主将物业出售的原因和动机有很多种,有的是将投资物业出售获利;有的是换房(以小换大或以大换小);有的是回流;还有少数部分是无法负担房贷而需尽快售出(在被银行拍卖前),或者是家庭情况因素(离婚)。基于不同的原因和动机,卖家出售物业的紧迫性是差别很大的,因此议价的空间也可能相距甚远。作为一个有经验的专业地产经纪,应该有能力和途径发掘到相关资讯,从而买到超值的物业。因为这个方面可能牵涉到道德层面的问题,本人不方面进行太过详细具体的说明。

四:淡季出击买进。地产市场如同很多其他行业,一年四季中,也有所谓的淡旺季。加拿大的四季分明的气候,更加影响到地产买卖双方的售置业时间表。一般而言,每年的五月至十一月是地产市场传统上的旺季,而十二月至四月,就是所谓的地产淡季,市场上挂牌出售的物业数量相对较少,积极买家的数量一般也不多。考虑到冬天看房的麻烦和买家数量的减少,除非有尽快出售的动机和压力,很多业主会避开在冬季挂牌出售。但对于买家而言,这其实反而是一个买进物业的好时机,虽然可选择的物业较少,但买家的数量也同样不多,供求关系变化不大。这时候的卖家有更大的诚意和压力与积极的买家议价,你的竞争对手少,可以在谈判中占有利地位,达成更为优惠的成交价。

五:购买地基(Lot)较大的物业。房屋如同任何一种商品,它是有一定使用寿命的,虽然加拿大的物业产权是永久拥有,但它始终有需要拆除重建的时候。现在多伦多少数近百年的物业仍能高价售出,除了它们有不断翻新改造之外,它的地点是主要的因素(如市中心区,供应非常小;拆除重建仍有利可图)。以安省政府目前住宅物业发展规划的方向,基本上是鼓励开发高密度的社区,保障绿化地的面积比例,地产开发商取得土地的成本也是逐步上升。以大多伦多地区二十年以上的双车库独立屋为例,它们的地基宽度一般至少有35英尺,很多宽度在40至50多英尺之间。而目前十年之内中档价位双车库独立新房,地基宽度通常是30尺左右,很多还低于30尺。所以,如果以同样的价格,买到地点尚可,虽然房龄较长,但地基较大的物业,你已经有了Built In 价值,除了居住的舒适度外,将来无论是重售,还是拆除重建,都将是理想的目标。

 

 

 

 

 
上传: Paul
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