2018年 11月 18日 星期日  
多伦多房地产市场的泡沫有多少?

谈到投资,我相信很多有兴趣(需要)和能力的朋友们自然会考虑到房产。当然,无论是加拿大还是在国内,投资的标的物还有其他的选择,譬如股票,基金,债券,保息存款等。如果这些朋友们认真考虑投资房产市场,他们可能马上欲确定的问题是:多伦多目前的房产是否有泡沫,价格的走势将是如何,是否可能大幅下滑?我今天尝试分享一些这方面个人的一些看法。首先,我个人认为,从多伦多地产市场的长期发展趋势而言,目前多伦多的房屋价格已经是达到了相对的历史高峰点,市场价位将会有往下调整的压力,但是,这种调整何时发生,调整的幅度和速度有多大多快,则可能有不同的解读或揣测。基本上,影响房地产市场的因素有很多,这些单一因素在不同的时空环境下,对地产价格的影响各有不同。如果只是以不同的单一因素进行分析,往往会得出不同的结论,因为依据和角度不同,这些结论之间的辩论通常不会有交集点。

我始终相信,任何采用市场自由经济体制的国家,决定(影响)房地产市场价格走势的是以下几个基本要素:1. 供求比例关系;2. 房屋开支与家庭平均收入的百分比;3. 整体经济的现况和短期走势。当然,影响地产的因素还有更多,但我认为这三个因素是最基本的。首先,谈到供求关系,我们这些二十多年前在国内学校读过政治经济学的(不清楚目前这类课程的名称是什么),可能记得一个典型的西方资本家获取暴利的案例,美国的牛奶公司为了赚钱,将多余的牛奶倒掉,也不愿低价出售。这就是供求关系最经典的写照,供求关系是不断变化的,而且通常是供应方会在一定范围内自动(主动)调节供应量,尽量让供求关系达到一个合理的平衡比例,使价格不至大幅下滑,这一因素在地产市场尤为明显,不同于制造业,它们设备人力材料的固定成本,要求它必须在一定时间内保持特定的生产量,否则不符成本预算。地产市场的供应方,新房发展商有类似的困难,但大部分二手房卖家完全可以根据市场价格的状况,做出是否挂牌出售的决定,从而自动促成了地产市场平衡供应量,最终反映到房屋的合理成交价格。这就是为什么我们看到今年4月份,房屋上市量达到高峰(与房价的高价位成正比),而在6月份之后,房屋上市量和成交量持续下滑,CMHC的新房的开工数量统计是, 今年10月份为168000间,低于9月份的185000间,低于业内原预测的180000间,新房开工量已连续3个月下跌。作为二手房业主,大部分人并没有尽快卖房的即刻压力,他们完全可以根据市场的价位决定卖房时间;相对而言,一些购房者有尽快买房的压力和必要,房租的开支,子女就学安排,加币持续走高和低存款利率导致的资金缩水,都可能影响到置业的紧迫性。供求两方的自动调节,我不认为会有市场挂牌求售房屋过多,而出现房价大幅下降的情况。

说到房屋开支在家庭收入中的比例,另外一个最新由信贷机构CAAMP 完成的调查显示,目前加拿大人每月房贷供款金额大约为1025元,大部分人认为目前的负债水平可以接受,其中84%的人表示,如果需要的话,他们还可以额外多供300元,也即额外30%的房贷供款。因为银行的房贷利息率直接决定了房贷供款额,所以它已经包含在收入比例因素中。很多人经常谈到的加拿大地产市场大幅下滑的案例,是指1989年开始,加拿大地产(特别是多伦多,温哥华)持续下滑到1996年的情况,当然,照成的因素也有很多,但当时与收入开支相关的因素是,当时银行房贷利率和失业率均超过10%,房贷开支在收入占的比例也超过50%。因此,当时地产市场的价格下跌,其实是必然发生的结果。而目前多伦多地产的的现况是,房屋相关开支在人们的平均收入中约为40%左右,虽然不是很理想,但我认为仍是在大部分家庭可应付的范围内。至于银行房贷利率,虽然加拿大中央银行将历史上超低的隔夜拆借利率在年中提高到1%,加拿大商业银行当时跟随进行小额上调房贷利率后,后来大部分银行实际是持续进行了不同程度的向下调整。最近美国政府为刺激经济而提高货币供应量,鼓励银行提供商业贷款,实际上是降低货币成本。在这种形势下,加拿大很难向上调整银行利率,可以预见在一定时间内,加拿大银行有必要保持目前的低利率政策。因此,在整体经济不进一步恶化和房屋价格保持目前水平的前提下,我们有理由相信,购房者的负担能力将会在合理可承受的范围内。

关于整体经济问题,它对地产市场有直接和间接的影响,如果经济长期不振,失业率攀高,当然直接影响人们的收入,导致购房者的减少和房价走低。但更重要的是,它将对有能力和需要购房者的置业决定和时机照成副面影响,他们因此可能推迟或搁置购房计划,最终影响到房屋需求和价格。这一方面的问题比较复杂,作为一个与美国相邻的西方发达国家,它的整体经济走势与世界经济发展息息相关,对它的长期发展趋向预测,我不敢妄加评论,但基本的感觉是,加拿大这几年一直处于经济相对低迷状态,估计它今后几年保持现况或稍有改善,应该不是太高的奢望吧。

总之,如同我以前在类似话题谈到的,没有人有能力准确预测房产价格未来走势,但我不认为市场有价格崩盘的可能,短期内可能是持平或稍有下调的可能。你如果有买卖房屋的现实需要,完全可以按计划进行。无论在任何市场周期,永远有超值和成交价偏高的交易存在。重要是购房者和他们的经纪,有无能力发掘到超值的物业。与其等待房产市场下滑的时间,不如主动出击,如果成功做到了,投资上你已稳定获利。

 本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 

 

 
上传: Paul
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