2018年 11月 18日 星期日  
解析银行拍卖房

谈到如何以优惠价格买到超值物业,在很多人的认知中,银行拍卖的物业应该是不错的注意目标。的确,如果你或你的经纪对拍卖房的法律常识和特定问题有相当的了解,你完全可能以“抄底”的价格买到优价物业。但实际上,很多拍卖物业都有自身的问题,这些房屋的业主通常在被银行拍卖前,都曾尝试以合理的价格求售,如果售出稍有利润的话,他们都一定会将物业售出,而不会等待被银行拍卖而蒙受更大损失。物业被银行拍卖的原因,除了业主本身无力支付房贷外,更可能是此物业很难以当时的市场价位卖出;或者是更严重的问题,此物业已变成负资产,它的市场价格甚至低于房贷总额,尽快放弃是为了减小损失。我个人的感觉是,很多买房的朋友,甚至一些经纪同行,都对银行拍卖房有一些误解或缺乏全面了解,在这种情况下购买银行拍卖房,是有一定风险的。

很多人将 Power of Sale 与 Foreclosure 混为一谈,不知道两者的区别。虽然两者都是房贷放款人(通常是银行)在业主房贷断供时,拍卖物业追回房贷款的法律手段,但两者有根本的区别。简单来说,Power of Sale 可以根据房贷合同的条款内容,在无需法院批准和参与下快速进行;但 Foreclosure 开始之前,放款人必须取得法院的判令,在贷款人无异议或被法院驳回异议下,方可开始Foreclosure 的法律程序。最根本的是,在Power of Sale 程序下,房屋的产权仍属于贷款人(业主),他们可以在此期间行使物业赎回权(Right of Redemption);而在Foreclosure 程序下,贷款人丧失了物业赎回权。由于相应的法律后果完全不同,所以它们启动的条件和程序也大有不同。Foreclosure 是一种在美国较为普遍的法律程序,加拿大相对较少。

加拿大的房贷放款人一般有两种方式追偿房贷欠款:Judicial Sale 和 Power of Sale。如果以Judicial Sale 追房贷款,放款人首先必须向法院申请,得到批准后,将在法院监督下进行房屋拍卖;而Power of Sale 的程序 不需要得到法院的批准,也没有法院的参与,它是根据房贷合同条款和立法条文进行房屋拍卖的。目前采纳 Power of Sale 省份有:Newfoundland, New Brunswick, Prince Edward Island, Ontario; 采用Judicial Sale 制度的省份有:British Columbia, Alberta, Saskatchewan, Manitoba, Quebec。Power of Sale 在安省是一个快捷的拍卖程序,由于此程序通常作为标准条款列入房贷合同中,一旦房贷款断供,贷款银行可以在规定时间内向相关各方发出通知信函,在达到一定时限后,即可自行开始拍卖程序。Power of Sale 目前是安省 Ontario Mortgages Act 的内容之一,它具体再分为Contractual 和Statutory 两类 。一般在房贷贷款人断供超过15天之后,房贷银行即可发出Notice of Sale Under Mortgage , 此信函必须送达到业主,贷款人和其他与物业有利益关系的各方,包括所有曾经与贷款银行书面联络过,声称享有物业权益的各方。如果房贷贷款人没有在赎回期内(Redemption Period)修正房贷断供情形,贷款银行即可在此期限届满时开始Power of Sale 的程序(Contractual 有35天; Statutory 有45天 )。银行的拍卖方式,通常是委托地产公司以MLS挂牌的方式,以市场价或稍低于市价求售,但也可能以竞投,私人管道的方式出售,只要银行确定售价符合市场公平行情。房屋拍卖所得的款项按以下优先次序分配:1. 拍卖过程的成本(包括经纪佣金);2. 房贷的利息和成本费用;3. 贷款的本金;4. 业主和其他在产权上享有权益的各方(如果仍有盈余的话)。

因此,大家需要明白,无论是以何种方式拍卖,银行必须保证物业是在正常的市价范围出售,不能过于低价售出。因为在法律上,物业的产权仍属于欠房贷款的业主,银行只是运用Power of Sale 方式追回房贷款,如果拍卖售价过低,造成业主额外的损失,业主是可以起诉银行要求赔偿的。另外,银行拍卖物业的基本原则是,他们不对物业和配套设施的状况,进行任何的说明和保证(Property is being sold “ As is,Where is” );同时,银行还会强调,业主在物业买卖完成前,如果还清贷款将房屋赎回,房屋买卖合同将取消,定金退还买家,但不会给予任何赔偿。买卖正式成交并完成产权登记后,如果买家发现任何问题,都不可以再追究前业主和拍卖银行的责任。所以,你以市价或稍低的价格购买一个状况不佳并可能有潜在问题的物业,是否是一个明智的选择,值得慎重考虑。另外两个现实情况应特别小心:首先,银行拍卖物业的社区很多是位于房屋价格低迷的地段,你可能认为你的买进价低于卖家两年前的买入价是一个大便宜,但可能再过两年后,市价还将进一步跌破你现在的买进价。如果你有兴趣考虑的物业位于有大量或持续有银行拍卖物业挂牌出售的地区,无论价格目前看来多吸引,我个人建议是尽量排除;第二,银行对于从拍卖取得物业的贷款申请,通常要进行严格的市值评估,他们的评估价值可能低于你的买进价,这样可能造成房贷申请的困难。特别需要提醒大家的是,银行预先批准的贷款申请,不等于自动适用于任何一个你买下的物业,如果银行评估后认为市值不符你的买进价,他们可以不批房贷申请。总之,银行拍卖物业程序并非简单,你可能发掘到超值物业;也可能因认知不足,判断失误而招来损失,陷入进退失据的两难局面,千万不可草率决定。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 
上传: Paul
Share

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated