2018年 11月 18日 星期日  
加拿大地产协会让步,谁是赢家?

自从今年二月加拿大 竞争局 (Competition Bureau ) ,以阻止竞争的理由,在竞争仲裁庭,对加拿大地产协会(CREA)提起诉讼后,经过双方大半年的谈判协商,终于在今年9月30号达成初步和解协议,如果此协议在10月24号的地产协会代表投票通过,将成为正式生效文件,有效期十年。协议有若干项内容,其中最为突破性的,是房屋卖家将可选择仅在MLS 挂牌求售,自己处理安排看房,与买家和他们经纪的接洽谈判,起草买卖协议等相关事宜。众多一般社会人士,特别是有计划售房的业主们,对于地产交易可能发生的重大改变,他们的反应是一致的认同,认为可以因此大大减轻售房的成本;一些地产界从业人员对此持负面看法,有一位同行的比喻是,这就如同有人将自己的车开到一家车行的展示厅,然后摆上一个私售的招牌。我本人对此发展的态度是:充分理解,坦然接受。因为任何制度或规则,都是在一定时空环境下产生的,随着时空的转变,制度/规则也将需要调整,没有一成不变的。因此,一旦这种改变是以民主和平衡的各方利益的方式达成后,我们当然要坦然接受。但是,我们大家对此协议的内容有完整的了解吗?新规则实施后,谁是赢家,谁又是最大的输家呢?

首先,我相信大家都明白,虽然房屋卖家将来可能有选择服务内容的权利(A La Carte Options), 并付出一笔固定费用,委托一位地产经纪在MLS挂牌求售,然后自己处理其他交易事宜。但是,卖家们可能没有意识/了解几个细节问题:首先,作为挂牌的其它条件之一,,无论选择何种服务方式,卖家仍然需要在挂牌时中,明确注明付给买家经纪的佣金数额或比例;其次,卖家个人的联系资料,不会摆放在地产业主要网站上,如Reator.Ca,这将降低物业资料的市场曝光度;另外,作为MLS的基本要求,在此系统输入售房资料的经纪,即使是收取一次性费用为卖家挂牌,他(她)仍要为相关资料的真实可靠性,与卖家共同承办法律责任,因为经纪们在挂牌后,可能完全排除在交易过程之外,如果发生任何买卖纠纷,仍然可能要受到牵连。有多少经纪愿意承担这种自己无法掌控的风险,值得今后观察。

任何一种新的游戏规则出台后,必然是几家欢笑,几家愁。它对于各个方面可能带来不同的的利弊影响。对于物业卖家而言,当然是好消息。但他们应该对仅在MLS挂牌的售房方式,进行实际成本和相关风险的权衡。大家必须了解,将物业摆放在MLS, 并不能保证它一定能够卖出(而且应该有时间限制),尤其在地产市场相对平静的时期,但你必须首先付出挂牌的费用,然后还有广告费用,请假的代价,更不用说你的正常家庭生活受到的冲击和个人的困扰,付出这些代价之后,仍然可能没有满意结果。相对而言,请经纪提供全套服务,你可能要付出一定费用代价,但你决定买卖成交的价格,保障了你的成本底线。如果万一物业无法满意售出,经纪为你承担了大部分的风险和开支。事实上,目前地产代理的佣金的大部分,可能是分配给买家经纪,卖家经纪佣金数额相当较少。我现在无法预测将来单一挂牌服务的费用可能是多少,我知道安省一家规模较大的地产私售网站的挂牌费用是$499 至 $699,考虑到挂牌经纪承担的法律责任,我相信它的费用应该不会过于低廉。很多尝试以私售方式出售物业的业主是对地产市场和交易程序有相当认识或经验的人士,另一种是对市场和交易程序并无多少了解,但认为卖房是一个很简单轻松的事情,或虽然认知自己缺乏经验和能力,但希望先尝试一下。无论如何,地产交易毕竟是一种专业服务,当地社区地产交易信息的不对等,是私售卖家要面对的最大挑战,他们在缺乏最新信息的情况下,可能无法适时调整房价,并在收到Offer时,难以根据当时市况做出适当回应。

对于买家而言,基本上,选择单一在MLS挂牌的业主,其目的是以此种方式,节省下可能发生的部分佣金成本(卖家经纪),而将它(佣金)变成自己的售房利润,他们并没有计划将这部分利润与买家分享,因此,这些私售物业的要价,已经将佣金加进房价中,它的要价并不会比MLS系统挂牌的同类型物业便宜(大家将来可以很容易进行比较),议价空间很少,因为节省的金额有限,而且他们代表性的思维是,我们业主自己卖房花费很多的时间和成本,应该得到额外的回报(卖家佣金部分),如果让买家得到价格优惠,我还不如将它作为佣金给经纪,自己不用这样辛苦。所以,那些计划购房的买家,如果希望因为地产局的改革而直接从业主买到更为便宜的物业,有些将来会失望的。

这种改革下最大的输家,可能是一些专门帮私售业们业主服务网站和市场推广公司,以及一些单一服务平价地产经纪公司,可以肯定的是,将来相当的比例的私售业主,会采用MLS单一挂牌的服务,因此大大减少此类网站和公司的市场空间。令人玩味的是,过去几年经常挑战加拿大地产协会对MLS单一控制权合法性的,就是这些非地产协会系统的地产从业者,但结果这项改革,他们将无法继续挑战地产协会,同时,他们原来的市场份额将相应减小。 

如同我前面所言,提供客人更多的选择,是市场经济基本的机制。但我们必须体认到,任何一种市场游戏规则的改变,必然会影响但相关方面的利益,这种重新分配市场利益的方式,一定要平衡,照顾到各方的合理要求。一方全赢,他人皆输的方案是民主社会无法接受的,即使达成,也无法长期存在。而目前的改革方案,已基本做到了这种平衡。作为地产从业人员,因此面对的挑战将更大,需要不断提高自身素质,以更高水准的专业服务,在市场中吸引客人。所以,我认为地产协会的协议方案,是一个让地产界和业主们双赢的改革。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

 
上传: Paul
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