2018年 11月 18日 星期日  
解析2010上半年独立物业升值冠军:W13区

笔者在上一期的文章中,为大家分享了一些本人对地产市场走势的看法,之后有一些朋友对我的观点做出回应,认同的有之,不屑一顾并大肆批评的也有。其实,我一直认为,很多人文学科(包括财经类),在严格意义上说,恐怕不能够称之为真正的科学。这就是为什么很多财经专家,对于经济成长率,失业率,货币市场走势,以及上市公司盈利前景,市场占有率等的预测,经常要做出修正。因为运用经济理论分析,并非如同气象预报(虽然它也有失准时候),它们是个人的认知,而不是科学实验(计算)分析的结果。上市公司在公布年度业绩时,经常也是它们股价发生波动的日子,北美电视财节目,在公布某个公司的业绩之后,马上要指出的就是,这些业绩有没有Beat the Street, 如果业绩超出预测,股价可能即可上扬,如果不如预期,股价可能马上下跌。市场预测与它实际发展的差异,并非是罕有的情形,将它作为参考意见之一就好。记得2009年春季,CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), 曾经发表报告,对大多伦多地产市场2009全年趋势进行预测,它的结论是,大多伦多地区地产市场成交量在2009全年,将比2008年下降21%,物业成交价格将下降5.2%。 而我们现在了解的事实是如何呢?我想CMHC 之所以做出这样的预测,部分原因是前几个月的市场统计数字都是下滑,因此自然推测这种趋势将会持续。我完全没有资格对CMHC这样的权威机构和它们的专家们 说三道四,只是强调客观看待市场分析(看法)的必要性。

回到本文的主题,根据统计,大多伦多区今年上半年,如果以独立屋的成交价升值率,大多伦多全部63个区域比较,Mississauga 的 W13(Lorne Park)区名列第一,成交价比去年上升了30.2%, 目前平均价为$880,377。该区位于Mississauga的南边,属于它的核心精华地带,范围北从 Dundas Street W 开始,南至Lake Ontario 湖边,西到Winston Churchhill Blvd,东至Mississauga Rd。此区域范围颇大,含有二十多所公立小学(包括天主教小学)和两所高中(Lorne Park 和 Clarkson)。Thorn Lodge 小学和Lorne Park 高中是排名和教学质量都很不错的学校,值得计划在此区置业的朋友们考虑。Lorne Park 位于Lorne Park Rd和 Truscott Dr 的西北角,成立于1958年,目前在校生约1200多名,它是Mississauga南区天才(优质生)集中就读的指定高中。此校的另一个特色,是其法语强化 课程 (Extended French  Program),在加拿大这个英法双语国家,精通双语的重要性和优势,是不言而喻的。

现在我将目前市场上,W13 (Lorne Park) 最近一个月内上市 的物业统计资料为大家介绍一下(88个物业):

                                        平均             中间位             最高                     最低

目前挂牌价            $1,113, 9722      $799,988         $4,300,000           $299,000

地税                         $6,981                 $2,298            $25,774                $2,209

睡房数量                     3.5                     4                        5                        1

卫生间数量                 3.5                     3                        9                        2

Type:                                                    价格范围

Att/Row/Twhouse (6间)  :                $299,000  To  $919,000

Detached(72间):                           $399,000  To   $4,300,000

Semi-Detached(10间):                 $299,900 To    $474,900

Style:

1.5 Story    (2间):                             $589,900  To  $1,699,000

2   Storey(47间):                         $299,000  To  $4,300,000

3   Storey(2间):                           $519,900   To  $919,000

Backsplit 3 (1间):                             $357,500

Backsplit 4 (8间):                             $369,800  To  $659,900

Backsplit 5 (1间):                             $899,900

Bungalow-Raised(4间):              $419,800  To $849,800

Bungalow(22间):                        $349,888 To  $4,195,000

Sidesplit 4(1间):                          $949,000 

初看这些统计数字,有的朋友可能会很失望,平均百万元的房价,的确让人望而生畏。其实,如果进一步分拆这些数字,可能会发现它的门槛并没有那么高。这88间物业中,有25间价格低于$509,900;有35间价格低于$665,000。这个区的物业,地段通常都比较大,宽度一般都是50尺左右或更宽。但这些房子绝大部分房龄都有三,四十年以上,考虑这些房子,需要对房子的状况详细了解,如果已经升级翻修,因为某些房子之前的配置(取暖方式,供水管道,电力线路等)可能与现在的标准大有不同,有必要确认这些翻修是否符合目前的法律要求。如果未翻新过,需要对相关费用进行精确评估,避免出价过高。此区也有少量重建的新房,但基本上都是百万,数百万元的豪宅。此区的豪宅数量不少,很多集中在南边近湖边的地带,如 Lorne Park Estates,  Rattray Park Estates。此区的家庭平均收入较高,大致在$122,875 至 $137,782之间。人口以本地白人为主,移民比例相对较低,区域内各项生活,休闲设施齐备,交通方便,属于发展配置完善的社区,值得初次或换房的朋友们参考。

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上传: Paul
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