2018年 11月 18日 星期日  
多伦多地产市场走势之我见

最近两日,再有民间机构出来警告,声称加拿大房地产市场有泡沫,难以完全避免美国地产市场近几年大幅下跌的后尘。如此同时,也有持不同看法的预测,认为加拿大的银行体系与美国完全不同,金融信贷制度相对完善,而且房产市场近两年的升值,是市场经过一段低潮之后的反弹和需求增长的实际反映,发生物业价值暴跌的可能性很低。两种截然不同的看法,都有其一定的依据,作为业主或持币代购的买家,如何来解读这些预测,看来是一个颇为棘手的题目。

作为地产从业人员,我对其中任何一种意见的认同或否定,都难以避免个人利益影响的质疑。本人更希望从分析评估的客观角度,来提供一个认识多伦多地产市场的方法。我觉得有两句中国的格言,颇能够我们的思考提供方向,一句是:只见树木,不见森林;另一句是:横看成岭侧成峰。基本上,影响地产市场的因素非常多,有经济和非经济因素两大类,这些因素本身是不断变化和相互影响的,而且某一个因素对地产市场的影响程度,还可能因特定的时空环境下,有着不同力度的影响。至于一些突发事件或政策的出现,也有其影响作用。

首先,我们可以探讨一下多伦多房市的泡沫问题,一个基本的事实是,多伦多的房市三十年来的年平均增值率是百分之七左右。六七十年代和八十年代中期以前,多伦多的地产市场大致保持比较平缓的增长态势,直到八十年代中后期,地产市道数年间飙升,然后很快下跌,而且跌势一直持续到九十年代中后期,房市才开始逐步往上攀升。一个有趣的记录是,这两个地产市场的转折点,都与中国人有关,上世纪八十年代中后期,大量香港移民来到多伦多;九十年代中后期,加拿大移民政策正式对中国开放。回到正题,根据多伦多地产局的统计,大多伦多区今年七月售出的物业中位价为$361,000,而去年同期的中位价位$339,900,一年涨幅约11%,而大多伦多区家庭的平均年收入目前大约为八万元左右。换言之,大多伦多区的家庭,大约需花费四年半左右的收入,买到一间中等价位的物业。另外一个相关的数字,是与房贷,地税,电暖水及房屋维护开支,多伦多目前的家庭开支中,此费用大约为45%,相较而言,温哥华家庭开支为60% 左右。我想大家都不能否认,房价与家庭收入的比例,以及房屋相关开支在总开支中的比例,应该是判断房产价格是否合理(可承受)的基本依据。多伦多地产市场是否有泡沫,如有,这个泡沫爆破的可能性有多大,各位不难得出自己的结论。

很多人在分析地产走势时,经常提到是利率问题,认为地产市场有泡沫的人,基本上认为利率提升是必然趋势,因而将影响买房的承受能力。目前中央银行的隔夜拆借利率是0.75%(之前很长时间是0.50%),而一般商业银行的房贷利率,仍然处于非常低的水平,一年至四年的固定年利率,许多在2.4% 至4% 左右。我个人的理解是,中央银行的利率调整,应该与通货膨胀水平息息相关,加拿大目前的通货膨胀率是1.8%,而且自2008年底以来,它从未高过2%,我们老百姓经常可以感觉到的高物价,如油价高企,房价的上涨,已经持续了一段时间,暂时看不到短期内其他可以导致通货膨胀的因素。作为政府间接影响经济发展的手段,国家整体的经济(复苏)发展状况,就业率,货币走势,以及贸易逆顺状况等情况,是决定利率调整的考虑因素。加拿大的失业率从2009年8月的8.7%,下降至目前的8% ;GDP成长率从2009全年的 - 2.46%,复苏到今年一季度的2.21% ; 从目前加拿大整体经济状况来看,加拿大似乎经济刚从低潮走出,再加上近期欧洲和美国经济和金融体制又有恶化,甚至再次爆发危机的阴影,我个人看不到近期上调利率的必要性,即使有所调高,应该也是幅度非常温和的调整,因此对房贷金额的增加,也是比较有限的。

我相信大家都会同意,任何一个商品的价格走势,是由供应和需求两方面决定的。我觉得很多房地产市场走势分析中,可能都存在一个认知的盲点,也就是将目前或短期内的供需趋势固定化,以此推断房价的升跌程度。从统计数字来看,今年八月前两周,多伦多通过MLS售出的物业数量为2732间,与去年同期相比,下降了29%,房屋上市挂牌量为4770间,比去年同期减少了8%,如果与今年上市量最高的四月相比,经过连续三个月上市量下跌之后,上市量已下跌了近18%,由此可见,市场本身本能反应是相当敏感,快速的。当然,专家们可以根据目前和历史统计数据去推测今后一段时间的二手和新房的上市量,但是,这种预测是建立在经验法则和个人解析,并没有客观的科学依据,除非是有必须尽快出售的因素,众多个人业主和地产发展商各有其评估是否或何时上市的思考角度,更重要的是,这些评估的因素本身,完全可能随时发生不可预知的变化。

而在需求方面,更是一个难以预测的题目,某些正统专家,未必能够完整理解多伦多地产买家市场的全貌。加拿大是一个移民人口比例颇高的国家,移民代表加拿大人口增长的70%,根据统计,加拿大2009年接受了252,124 名移民,其中约44%选择在多伦多居住,他们是多伦多房地产市场的重要买家来源,这些新移民的购房心态,能力,资金来源及时间表,恐怕是本地专家无法了解的。至于一些非移民人士购房现象(留学生或访客),更是他们可能忽视的。另外一个加拿大的现状是,目前市场上可供投资的标的物非常有限,美加股票市场长期低迷不振,各种投资基金回报不佳,银行存款利息极低,经营生意成本高,回报有限(如果没有亏损的话)。在这种现状下,很多移民和非移民(特别是对地产情有独钟的亚洲移民),将资金集中投入地产市场,是自然合理的,如果要将这种需求具体量化来做市场预测,恐怕不是这些专家们可以胜任的。

说到最后,因为我没有能力推算将来市场需求的精确变化,本人不敢预测多伦多地产市场升跌幅度,我也没有听说有研究地产或股票专家,在市场中运用其理论而大有收获。我个人给大家的建议是,如果你有买卖(特别是换房)的实际需要,你或许可以按照你的正常时间表进行,在短期之内,市场价位的波动应该是有限的,从长期的角度,房产的保(升)值空间,应该是比较有保障的。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868 (刘静波)     pauljbliu@gmail.com              

 

 
上传: Paul
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