2018年 11月 18日 星期日  
解决房租纠纷的基本方法

我相信绝大部分移民来多伦多的朋友,都曾经有做房客的经验。而且一部分朋友后来置业之后,将房屋的一部分出租,转身变成了房东。大多数的房东和房客 (尤其是中国人之间) 的关系都是相安无事的。但由于种种原因,房租纠纷仍时有发生,有的甚至惊动警察出面,发生某一方被拘留的极端情形。其实,我个人认为,在日常紧密相处的关系中,无论是父母子女,雇主雇员,还是房东房客之间,发生认知不同和矛盾的机会是很大的,解决的方式首先应该是双方充分的沟通,体谅对方的立场。如果无法以此方式解决,则可以通过正式管道处理,以房东房客的情况而言,就是通过房东房客仲裁局(Landlord and Tenant Board)解决。我注意到平面媒体和网上,时常有一些房租纠纷的报道,但我发现其中一些处理方式的建议或认知并不正确,我在此给大家提供一些关于房租纠纷的实务性认知。

一 :解决纠纷的途径

我曾经读过一篇文章,说到发生纠纷时,可以聘用律师然后联络警察解决具体纠纷,这是一个很大的误解。除非是发生身体的伤害及个别极端的情况(如正常租赁期间,房客被拒之门外),警察是不会干预的。甚至是房东通过仲裁局听审的方式拿到驱逐房客的命令,如果房客到期不搬走,也不能请警察将租客赶走。房东必须与Sheriff Office 预约时间并支付执法费用,它们的执法人员在约定的时间将上门驱逐房客并锁门。如果纠纷主要是涉及经济赔偿,当事人也可以选择通过小额法庭起诉追讨。目前小额法庭和房东房客仲裁局的赔偿金额受理上限,都是两万五加元。

二:房东房客仲裁局的性质和运作方式

目前的仲裁局是依据2007年1月31号的The Residential Tenancies Act 设立的,在此之前,是以Landlord and Tenant Tribunal 的名称运作。仲裁局并非是一个完全的司法机构,而是一个所谓的准司法机构(Quasi-Judicial),按照它们自己的解释,它是almost like a court of law。因此,它的运作方式比较简易和弹性。主持听审(Hearing)的人员也不是法官,而是仲裁局成员(Member of The Board),而以前主持听审的人员是仲裁员(Judicator)。从这些名称的改变,我们可以看出官方是希望以淡化司法色彩的方式处理纠纷。从正面的角度看,仲裁局的运作效率,与各类法庭比较(包括小额法庭),是非常高的。一个听审从预约排期但得到判令,最快可以一个月左右,慢则数月(之前Notice需要的时间另计)。即使你是在小额法庭追讨以一千元,你可能要等一年以上时间得到结果(双方和解除外)。仲裁局是通过调解和听审的方式处理纠纷,当事人在听审时间到达仲裁局时,可以得到值班免费律师的咨询,然后工作人员会告知(鼓励)当事人它们可以提供调解员,通过调解方式解决纠纷。一旦调解成功,达成的协议将以判令的方式约定,具有法律效力。

大家可能想象不到到是,其实在加拿大,绝大部分的民事诉讼,最后都是以和解方式解决的,而不是通过法官判决的方式解决。一方面是当事人难以承受旷日持久的诉讼(大部分律师是以时间收费的),另一方面,很多律师(特别是以诉讼结果获取报酬的民事案),也愿意尽快得到一个确定的结果,避免可能的风险。由于仲裁局的性质,它本身没有执法权,不能落实判令的执行,如果当事人不服从判令。当事人需要通过小额法庭申请判令的强制执行。

三:仲裁局的受理范围和方式

基本上,它们可以受理与房租纠纷有关的大部分事项,例如房租追讨,提前终止租约,租金调整争议,租约转移争议,法律适用认定要求,政府施工令复议,租客不当行为的处理(如擅自换锁)。对于房东而言,在他们正式向仲裁局递交文件申请听审前,他们必须先以仲裁局指定的文件格式和内容,向在客发出相应的通知(Notice), 并以不同的事项,给予租客10至120天不等的时间主动执行或更正(如主动按时搬出,支付拖欠房租,停止不当行为等)。从本人的经验来看,房东和房客各有某些认知的误区。很多房客认为,租约到期他们就可以搬走,最多提前跟房东打个招呼。但实际上,租客必须在租约到期前两个月(即使是月租),提供给房东书面的到期搬出通知,未提供通知或通知不足两个月,房东可向房客追讨约两个月的房租。在房东方面,很多人认为租约到期,就可以要求房客搬走,其实安省的法律规定,即使租约到期,除非有法律明确规定的特定情况,房客是可以选择继续租住(不需要签新租约)。有些房东了解到这个法律规定后,就以自己,家人或已卖出物业而且新买家需自住的理由,强行将房客赶走。以这种理由取消租约,仲裁局要求当事人(将来入住的人),提供有法律认证的宣誓书,承担可能的法律后果。另外,租客因此被赶走之后,如果发现情况不实,可以反告房东,要求赔偿。 

如同我前面所言,当房东房客发生纠纷时,最佳的方式是大家理性沟通,彼此谅解,尽可能协商解决,以和为贵,是大家双赢的途径,只要双方有足够的诚意,一定是可以解决问题的。当然,当事人有权依据法律在仲裁局或其他法律途径解决纠纷,但在此之前,需要了解法律的内容和方式,而且对可能的时间金钱付出,以及不确定性(仲裁成员未必一定做出正确的判令),具有一定心理准备,不能不慎重以待。本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)和相关议题的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

如有垂询,请电:647-206-9868 (刘静波)     pauljbliu@gmail.com             

 

 
上传: Paul
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