2018年 11月 18日 星期日  
卖房如何“包装上市”

包装”是我们大家极为熟悉的一个概念,而且可能是大家都曾经身体力行的一种常态。中外艺人需要包装,甚至整容,将自己最亮丽的一面展示于人。国内某些公司将财务报表包装后,负债累累的企业马上变身成业绩骄人的明星企业,很快风光上市。艺人整容要承受一定的风险,庞大的支出。制作虚假的财务文件,可能带来牢狱之灾。但是人们仍然乐此不疲,原因就是利益驱动,回报极高,因此不惜以高风险的“包装”作为一博。房屋可能是很多人一生最大的投资,如果能够以有限的时间和代价对房屋做美化包装,以其亮丽一面展现给买家,然后快速以理想价格成交,我相信绝大部分的卖家都会考虑的。

 

我们对外表印象的重要性,都是有共识的。我想大家都有在某个住宅区散步时,在潜意识中对路旁的房屋评级打分的经验。前花园漂亮,草坪整齐的房子,我们都会有良好的印象,给以高分,而且对屋主的素质,也会有正面的评价,这也就是我们所说的“爱屋及乌”。但令我很困惑的是,在我带客人看房时,很多卖家似乎不在意买家对其物业外表印象的感觉。前园杂草纵生,车库门油漆脱落,屋内凌乱,甚至未做基本的整理。这样的房子,无论面积多大,配置再齐备,都很难给看房者带来正面的印象,必然影响买家的购买意愿或出价的金额。

 

我这里要强调的是,美化包装房屋,不等于装修甚至装饰。一般而言,装修的开支从数千至数万元不等。而美化包装的开支有限,通常在数百至数千元而已。一些专业的房产投资人,买下一些状况较差的房屋,然后花费相当金额装修之后高价挂牌上市,这是一种很专业的投资模式,要求有相当的专业经验,资金和风险承受能力。每人对装修风格可能有自己不同的喜好,而且很多买家都有购房后装修的计划,重金装修过的房屋,不一定符合买家的品味,卖家希望的装修增值,可能无法转移到房价上,因此,我个人通常不会建议卖家专门为售房花重金装修,除非,卖家相当的认知和条件。

 

美化包装分室内外两部分。对于房屋外部的状况,很多业主都未很留意过,特别是房屋的前院。经过多年的风吹雨晒,木质的车库门,前门台阶,木质外墙,房顶,车道等,都会出现老化,油漆脱落等情形。长期未进行定期的维护和保养,不仅可能会缩短房屋使用寿命,而且相当影响房屋的外观。因为这种外观的变化是一个潜移默化的过程,业主们的主要活动空间是在室内,而且已经习惯自己房屋的外部状况,比较难以客观的角度来观察和反思他人对其房屋外观的感觉。

 

 

房屋的内部状况较为复杂,因房屋的建造类型,风格有一定的差异,内部结构的使用功能有可能有些变化。因此,每个人对同样的结构,可能有完全不同的喜好,譬如,有的房屋的厨房位于前门的旁边,可能很多中国人觉得很怪异,但也有人认为方便,而且与其他生活空间有适当的区隔。另外,有些房屋没有独立的Living Room Dining Room 对于这种结构,很多人并不会在意,反而觉得合理实用。但无论房屋的大小,新旧,如果室内的家具摆设过多,长期未重新油漆过,卫生间不够清洁,室内的装饰过于简朴等等,都会影响到未来买家的购买意愿和出价金额。

 

我认为,一个专业的地产经纪,应该在与房屋卖家第一次沟通时,应该要有能力和勇气,坦率告知房屋内外部的各项不足,与卖家达成共同努力来美化房屋的共识。地产经纪,长期带各种客人看房,对于他们不同的喜好和想法,应该有比较全面的了解,加上不断的自我增值进修。因此,他们可以为卖家设计一套量身打造的房屋美化和销售方案,无论是在地产市场高低潮,都能以更快的速度,更好的价格卖出。有些人可能有不同的想法,认为自己的房子好,包装不重要,一定可以好价钱卖出,这也是有人选择自己卖房的的原因之一。但我不客气的说,当你在推销任何商品时,你个人的愿望和想法是无关紧要的,唯一重要的是潜在买家的喜好。如果你有专业经验精准地了解各种买家的需求,很客观的评估自己房屋的状况,设计并实施一套行之有效的房屋美化方案,意愿花费大量的个人时间和资金做广告推销,你就比较适合自己私售。

 

我与一些有不同看法的客人沟通时,我会问他们一个问题,如果你要卖一部二手车,你首先会做什么?他们通常会说,我会把车子洗干净,打蜡,将车内吸尘,或许还会请人重新油漆一次。如果你愿意为数千或万元的二手车做这样的事,当你在出售几十万资产时(或许是你最大金额投资),为什么不意愿花一点时间和代价美化你的房屋呢?你的答案是什么,我很有兴趣知道。

 

 
上传: Paul
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