2018年 11月 18日 星期日  
高价售房的秘方:Pricing Vs. Staging

当您决定出售您的物业时,无论是打算私售或请经纪挂牌出售,如何定价,绝对是您首先必须要谨慎考虑的最重要因素之一。基本上,我认为没有卖不出的房子,只有卖不出的价格。在业主自己或与经纪共同讨论确定售房价格时,有的业主可能会以周围同类型房屋的最近售价,以及自己装修翻新的成本,来作为售房定价的依据。而某些经纪为了拿到有业主的挂牌授权,有意或无意地报给业主较高的估价。其实,房屋最终的成交价格,当然与挂牌定价有关,但绝不是唯一的因素。我个人认为,影响最终成交价格的重要因素,可以归纳为以下几个:

 

1.地点:这是一个老生常谈的说法,我这里要强调的,是更为具体的房屋位置,譬如,是否位于交通繁忙的道路,或是安静内街;朝向;房屋是否角落位 (每人喜好有所不同)。这些因素都应该在定价时加以考虑,并且反应在价格中。不适当的过高定价,对业主和经纪,都是一个极为不利的情形,潜在的合适买家可能在初步阶段已将它排除(不在预算范围),看过的买家失望(不值要价)。最后的结果可能是收回物业或减价求售。

 

2.房屋状况: 房屋各主要设施的状况,应该要做具体和客观的评估,并且在价格中适当调整。屋顶,冷暖气系统,门窗,卫生间,厨房等新旧状况,有无翻新或定时维护保养,不仅影响房屋的使用,而且影响到房屋的外观,最终将反应在成交价格中。

 

 

3.条件:弹性并具吸引力的条件,绝对会帮助业主快速以理想价格成交。在很多情况下,买家通常对交屋时间,有其具体的计划,有的希望尽快交屋,有的要求在特定的日期交屋(如衔接租约到期日或目前房屋的交房日期)。而且,贷款安排可能是部分买家的困难所在,如果卖家愿意提供优惠贷款,一定能吸引到相当的买家,成交价也可能比较理想。卖家的贷款登记在物业产权上,只要付出一定比例的首期,贷款是有相当保障的。

 

4.市场状况: 这是一个比较复杂的因素,而且并非任何人能控制或准确预测的。它包括银行贷款利息率,整体经济状况,房屋供求比例,政府相关政策的取向,移民政策,就业状况等多种因素。因此,房屋的定价,必须考虑市场的现实,它可能是有利于卖家的市场,也可能是供过于求的买方市场.

 

 

除了以上因素外,我想简单说一下Staging 对房屋成交价的影响。Staging 或许可以理解为对待售房屋进行整体美化包装,以求取得看房者的好印象,缩短卖房时间,并且以较高售价成交。美国一项调查统计表明,经过Staging 过的房屋,它们的售出速度,比其他房屋要快三分之一到一半的时间,售价比其他房屋高出5-15%

 

买房子的心理和判断取向,其实与买其他东西的思维习惯是一样的。人们通常在接触到产品的极短时间(数秒或数分钟),就会有一个初步印象和判断,通常不会花长时间观察了解后,才会形成他们的判断。而这些初步印象,将很可能决定了是否购买的意向和价格范围。本人带客人看房时,有的客人进入房子一分钟之后,就要求离开。在某种意义上,很多买家都会对将来的房屋有自己的想象,他们在看房时,是将他们的想象与现实的房屋进行比较,得到初步印象后,有的马上形成自己的看法。有的比较谨慎,会再花一些时间进一步确认或检验自己的印象。

 

本人认为,谨慎定价和适当的Staging 是房屋成功出售的两大关键。快速以理想价格成交的房屋,很多都是经过美化包装的。在卖方市场时,Staging 可以帮助卖家取得比同类房屋更好的价位;在买方市场时,可以帮助卖家成功以合理价位卖出。但在现实当中,很多卖家的心态是,佣金已经是卖房的成本,不愿意花更多的代价和时间去美化包装,所有卖房推销,都是经纪的事情。而经纪在与客人沟通时,也担心提出Staging 的建议,可能对卖家售房的意愿产生负面影响,而不会大力推荐。但事实证明,成功的Staging,的确可以促成好的成交价。如果期望有理想的成交价,不同程度的美化包装,是每一个卖家都应该考虑的方案。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868 (刘静波)     pauljbliu@gmail.com              

 

 

 

 
上传: Paul
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