2018年 11月 18日 星期日  
房贷合同的违约责任

房贷合同的违约责任

 

房贷 Mortgage)是大部分业主们购房后,必须要安排的首要事项。银行以特定的利率和其他条件批准业主的房贷申请后,将在放款前与业主签订房贷合同。

 

在现实生活中,很多银行并未在与业主签字前,将房贷合同的具体内容做详尽的说明,只是在简单说明后,要求业主在合同上签名。而大部分人以为,作为贷款人,业主只要按时付供款,就不会有违约责任问题。这种认知是有一定风险的,因为房贷合同认定的违约责任,绝不是限于供款而已。银行的认知是,他们将大笔贷款放出后,他们的利益是与房屋的状况和价值息息相关的,业主的经济情况反而可能是相对次要的。房屋一旦因各种原因受损,银行的利益也将可能受到负面影响。大家可以想象,大部分业主付出的Down Payment,只是房款的一成至三成,而余款均由银行付出。银行对房屋状况的关心程度是绝对可以理解的。

 

违约责任种类:

一.未按时供款。这是房贷合同违约最严重的情况,理论上,只要迟一天供款,银行就可视业主已违约。法律上并没有规定银行必须等待业主违约行为延续两三个月后,银行才能采取法律行动。

二.未按时交付地税。大多数房贷合同要求业主按时交付地税。有的银行要求业主将地税金额预先付给银行,银行再付给政府,以此保障及时支付。因为政府有权拍卖物业追讨欠税,如果业主持续未按时付税,银行的利益必受影响,一定会采取法律行动保障自己的利益。

三.未能足额投保。我们或许可将银行视为隐形的房东,它需要确定在意外发生时,自己在物业上的利益得到保障或赔偿。业主无权选择不为房屋投保。假如业主未足额投保,银行可采取法律行动,或代为投保,并将保费视为贷款的一部分。

四.未能保持房屋的可居住性。这可能是很多人未曾了解的,大家认为西方国家最重视个人隐私,银行怎么能干涉业主如何过日子的事情。比如说,房屋顶没有及时翻新,不能正常运转的冷暖系统未及时更换。银行可要求法庭颁发强制令,或代为付款维修,并将费用加进房贷中。

五.未能遵守相关法律。你如果违反与房屋,土地相关的法律,也将视为违反房贷合同,因为业主的违法行为,将可能导致罚款等处罚后果,而业主违令不交罚款,执法部门可拍卖物业。银行当然不能让这样的情况发生。

六.损坏房屋。这种行为可能是有意或无意的,可能是业主导致的,有可能是第三者造成的,如租客。银行可能代为修复,然后就费用加进房贷。

 

银行在业主违约时,可能采取的行动:

一.  大部分银行都有处理业主违反房贷合同的标准程序,第一步通常是放出律师信,警告违约的法律后果并要求马上改正。律师信本身并无法律强制性,它也不是银行采取正式法律行动前必需的。业主们收到信并改正后,可能发现银行按照房贷合同规定,向他们收取发信的律师费。

二.  为欠税的业主,代为支付税款。因法律行动耗时且不能等待,银行通常的做法是将代付的税款,加进房贷中,视为房贷的一部分。

三.  颁布法庭命令。禁止或要求业主和有关人士不得或必须做某些事情,比喻,你的租客在住处经常破坏房屋设施并不听警告,银行发现后可主动要求法庭发出禁令予以制止。

四.  拍卖业主的个人资产。这是一种比较特殊的情形,而且法律规定非常严格,银行很少采取这种法律行动。

五.  接管房屋。大部分的房贷合同都规定,银行有权在业主违约时,接管房屋来保障它的利益。银行一般会通过申请法庭命令进行,并事先向业主发出通知。银行接管后可收取房屋的租金或其他收益来补偿未付的房贷。

六.  指派第三者接管。如果银行不愿承担接管可能的责任,它可以通过法庭指派一个接管人来监管房屋。这种情形通常发生在法律行动开始前。

七.  追讨业主的个人其他资产。这种情形通常是银行评估房屋的市值不足房贷款,必须同时追讨业主的其他资产来补偿。

八.  要求提前付清房贷。一旦发生业主违约情形,银行有权要求业主付清尚未到期的房贷。

九.  (Power of Sale)拍卖房屋。这是我们比较了解的,银行在业主违约时采取的行动。在银行正式通知发出35天之后,业主仍无反应的话,银行则可拍卖房屋。此时,房屋理论上仍归业主拥有,拍卖款在扣去房贷和相关开支后,如有余额,必须归还业主。业主如能拍卖期间偿还房贷,通常可赎回房屋。

十.  Foreclosure。很多人用这个字形容所有的银行拍卖行为,不过,Foreclosure Power of Sale 区别很大。Power of Sale 的规定,通常是房贷合同的基本内容,银行可在业主违约时,不通过法庭直接进行。Foreclosure 的基本概念是,房屋的所有权益均转移给银行。业主以前的利益一笔勾销,也无权赎回房屋。因这种情形对业主权益影响极大,银行必须取得法庭判令,如果业主反对并提供一定理由的话,法庭通常会保护业主的利益。Foreclosure 主要在美国, Alberta Saskatchewan 较多。安省银行较少使用。

十一.            司法拍卖。这是一种由法庭监管下进行的拍卖,可以是公开竞投的形式,也可以私下效益安排进行。

十二.            追诉前业主。如果你卖房屋给某个买家,并将你的房贷转给他,如果这个买家有房贷违约行为,银行可一并向你追讨。

 

总而言之,业主在房贷合同上签名时,一定要了解合同的内容,至少,你应该要求银行职员详细说明条款内容。一旦发生法律诉讼,你不能以不清楚合同内容来作为辩解理由。

 
上传: Paul
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